제주지방법원 2025타경7955. 서귀포시 대정읍 일과리 378에 있는 토지 4,991㎡와 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 수산물가공공장 및 사무소로 이용 중이며, 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다. 말소기준권리는 2011.11.08. 설정된 제주중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 제주특별자치도 근저당권은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
권리구조는 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 2,029,141,440원에서 3회 유찰돼 최저가가 695,995,000원으로 내려왔고, 실질취득액도 인수금이 없어 같은 금액입니다. 그러나 확인 가능한 실거래 비교표본이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 공장·사무소라는 특수 용도와 토지 규제, 현장 정리 범위를 함께 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 일과리 378 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 수산물가공공장 및 사무소 |
| 토지 | 4,991㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 사용승인 2011.08.30. |
| 소유자 | 영어조합법인제주삼다멸치액젓 |
| 감정가 / 최저가 | 2,029,141,440원 / 695,995,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주중앙신용협동조합 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 말소기준은 2011.11.08. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 2016.10.21. 채권최고액이 897,000,000원으로 변경됐고, 2025.10.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리의 기준 시점은 최초 설정일인 2011.11.08.이며, 2025.04.23. 임의경매개시결정과 2025.07.01. 제주특별자치도 근저당권은 모두 그 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 구조 — 34.3%만 보고 저가 판단 금지
현재 최저가는 695,995,000원으로 감정가 2,029,141,440원의 34.3%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 695,995,000원입니다. 다만 이 사건에는 가격을 직접 대조할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 695,995,000원 | 1,175,364,950원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 487,196,499원 | 1,382,075,466원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 341,037,549원 | 1,526,536,977원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매수인의 취득가격은 낮아지지만, 동시에 채권자의 미배당은 더 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권 청구액 600,000,000원이 배당 계산상 충족되지만, 4회 유찰 시에는 479,924,534원, 5회 유찰 시에는 335,463,023원으로 계산돼 청구액에 미달합니다. 이 변화 역시 채권자의 회수율 변화이지 매수인 인수액의 증가는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 695,995,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,359,950원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 962,000,000원 | 686,635,050원 |
| 2. 제주특별자치도 근저당권 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,862,000,000원 중 686,635,050원이 배당되고, 총 미배당은 1,175,364,950원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각 범위와 현장 특이사항
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 별지 목록에 기재된 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 저장시설. 건물 1층 일부 바닥에 설치된 저장시설은 건물과 불가분 관계로 판단돼 건물에 포함하여 감정평가됐습니다.
- 토지 현황. 공부상 지목은 공장용지이며, 현황은 대부분 시멘트로 포장돼 있습니다. 일부는 돌담을 경계로 경작지로 이용 중입니다.
- 매각 제외. 토지 일부 지상에 이동식 컨테이너 1동이 있으며 매각에서 제외됩니다.
- 야적물. 플라스틱 드럼통 등 각종 자재가 토지에 야적돼 있어 소유관계와 반출·정리 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 이용. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로 수산물가공공장 및 사무소로 이용 중입니다.
⑤ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대정읍 일과리 ‘동일리지석묘1호’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전 등이 있는 지방도 주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 공시지가는 73,200원/㎡입니다.
- 보전·심의. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.
- 토지 형상. 평지의 부정형 토지이며 도로 접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물 상태. 외벽·내벽은 판넬마감, 바닥은 에폭시·강마루마감, 창호는 PVC샷시창이며 기본 위생·급배수설비와 일부 바닥난방설비가 있습니다.
- 환금성. 수산물가공공장 및 사무소라는 전용성과 다수의 토지이용 제한이 있어, 일반적인 주거용이나 범용 근린시설보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 재검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 토지·건물·설비를 분리해 현장가치를 다시 산정하세요.
- 업종 적합성. 수산물가공공장과 사무소의 기존 이용을 유지하거나 다른 용도로 전환할 수 있는지 인허가와 토지이용 제한을 확인하세요.
- 매각 범위. 제시외 건물과 바닥 저장시설의 위치·규모를 확인하고, 제외되는 이동식 컨테이너와 명확히 구분하세요.
- 야적물 처리. 플라스틱 드럼통과 각종 자재의 소유자, 반출 책임, 폐기·정리 비용을 확인하세요.
- 경작 부분. 돌담을 경계로 경작지로 이용되는 토지 일부의 실제 경계와 점유 상태를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 공장과 사무소의 실제 점유 주체, 운영 상태, 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 후순위 배당. 현재 회차에서 총 미배당이 1,175,364,950원에 달하지만, 이는 계산상 매수인 인수금이 아니라는 점을 구분하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 대조하고 당해세 등 미반영 항목을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격과 현장은 보류
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2011.11.08. 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 695,995,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리의 단순함이 가격의 매력을 보장하지는 않습니다. 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고, 수산물가공공장·사무소라는 특수 용도, 계획관리지역과 보전·심의 규제, 제시외 건물·저장시설의 포함 범위, 제외 컨테이너와 야적 자재의 처리 문제가 겹쳐 있습니다. 권리는 합격, 가격과 현장 검증은 보류. 이 사건은 유찰 횟수보다 실제 활용가치와 정리비용을 얼마나 정확히 산정하느냐가 입찰의 승부처입니다.
