인천지방법원 2026타경500459. 인천 중구 신흥동3가 ‘하모니’ 제1동 4층 402호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가 178,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 87,220,000원입니다. 숫자만 보면 절반 아래로 내려온 물건이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 임차권등기와 확약 범위를 읽어야 합니다.
등기에는 2024.07.05. 안연주 명의의 주택임차권등기, 임차보증금 188,000,000원이 올라와 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 나타납니다. 따라서 이 임차권은 실질 인수 0원으로 보되, 확약은 그 임차권에만 붙습니다. 현황조사상 별도 점유자는 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500459 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동3가 17-15 하모니 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 오피스텔 · 제4층 제402호 |
| 소유자 | 이형민 (2022.05.27. 소유권이전, 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘확약 범위’가 핵심
말소기준은 2018.05.24. 수협은행 근저당권 134,400,000원으로 정리됩니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주택임차권등기는 보증금 188,000,000원 규모라서, 확약서가 없다면 가격보다 큰 리스크가 될 수 있는 항목입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 한 명은 미상
| 성명 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 타우헐럴 설렁거(tovvvxhorol solongo) | 현황조사상 점유 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·전입신고일 확인 필요 |
| 안연주 | 제4층 402호 40.55㎡ 전부 / 주거(임차권등기) | 188,000,000원 | 2022.04.29 / 2022.03.21 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
안연주 임차권은 전입신고일이 말소기준권리 이후로 정리되어 있고, 별도로 말소동의 확약서까지 제출된 상태입니다. 그래서 이 항목은 낙찰자 인수금액을 실질 0원*으로 보는 것이 핵심입니다. 반면 현황조사상 점유자는 보증금과 전입신고일이 확인되지 않으므로, 대항력 있음으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가는 낮지만 ‘시세 비교’는 제한적
이 사건에는 별도 실거래 표본이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 가격 판단은 감정가, 현재 최저가, 유찰 시나리오, 그리고 권리 리스크를 함께 놓고 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가 178,000,000원의 49.0%인 87,220,000원입니다. 안연주 임차권의 실질 인수가 0원으로 해소된다는 전제가 맞다면, 실질취득은 현재 회차 기준 87,220,000원으로 계산됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49.0% | 87,220,000원 | 0원* | 87,220,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 61,053,999원 | 0원* | 61,053,999원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 42,737,799원 | 0원* | 42,737,799원 |
④ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,969,960원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 134,400,000원 | 85,250,040원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구 507,400,000원 중 배당은 85,250,040원에 그치고, 미배당은 422,149,960원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 신흥동3가, 인천신광초등학교 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 숭의역이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 13층 건물 내 제4층 제402호이며, 전기·위생·급배수·소화·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 특별관리해역 등에 포함됩니다. 토지는 대체로 사다리형이며 오피스텔 부지 등으로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 공부상 오피스텔로 등재되어 있고, 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어느 임차권에, 어떤 조건으로, 언제 말소되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 현황조사상 점유자 확인. 타우헐럴 설렁거(tovvvxhorol solongo)의 보증금, 전입신고일, 점유권원은 미상입니다. 전입세대 열람과 실제 점유 확인이 필요합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 안연주 임차권은 확약서 전제하에 실질 0원*으로 계산하되, 확약 밖 리스크가 해소되지 않으면 응찰가를 낮추거나 보류하는 쪽이 안전합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차 기준 채권자 미배당이 422,149,960원으로 큽니다. 말소·취하·변경 가능성도 기일 전 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 주변은 오피스텔·다세대·근린생활시설 혼재지입니다. 실수요와 임대수요, 관리비 체납 여부를 따로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 입력된 등기·명세·현황조사·감정요항·배당 추정 자료를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 “0원*의 조건”
이 물건은 감정가 178,000,000원에서 최저가 87,220,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 할인율만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 보증금 188,000,000원의 주택임차권등기는 확약서가 있어 실질 인수 0원*으로 정리할 수 있지만, 이 결론은 확약서의 유효성과 말소 조건 확인이 전제입니다. 여기에 보증금·전입일 미상의 현황조사상 점유자가 남아 있어, 권리 리스크를 모두 지운 물건이라고 보긴 어렵습니다. 가격은 매력권, 권리는 확인 전제. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서와 실제 점유관계입니다.
* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 안연주 임차권등기에 관한 실질 인수 판단입니다. 등기상 임차보증금은 188,000,000원이며, 확약 밖 점유자·보증금·전입 관련 위험은 별도로 확인해야 합니다.
