인천지방법원 2026타경500487. 미추홀구 숭의동 골드프라임 3층 303호, 2016.06.20 사용승인된 14층 건물 내 오피스텔입니다. 권리구조는 겉으로는 “2회 유찰이라 싸다”처럼 보이지만, 실제 판단은 그렇게 단순하지 않습니다. 김정욱 임차인은 2021.07.05 주민등록, 2021.06.04 확정일자를 갖고 있고 보증금은 215,800,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2022.04.08 국 압류보다 앞선 점유·전입 구조라 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다.
그런데 이 사건에는 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 김정욱 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 보되, 확약서의 대상·효력·말소 조건을 입찰 전 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 확약 밖 점유자인 박형호는 전입이 2024.02.20로 말소기준 이후라 대항력은 없는 구조지만, 보증금이 확인되지 않아 점유관계 확인은 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500487 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 169-25 골드프라임 3층303호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 84.743㎡ · 14층 중 3층 |
| 소유자 | 권영만 (2020.07.14 거래가액 211,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 113,190,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그리고 확약서
등기상 말소기준은 2022.04.08 국 압류입니다. 이후 2022.09.13 주택도시보증공사 가압류, 2023.08.04 김정욱 주택임차권등기, 2026.01.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 김정욱 임차권은 등기일만 보면 말소기준 이후이지만, 실제 대항력 판단은 주민등록일자와 점유개시일자를 봐야 합니다. 김정욱은 주민등록 2021.07.05, 점유개시 2021.07.02, 확정일자 2021.06.04로 말소기준보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정욱 | 주택전부 · 전입 2021.07.05 · 점유개시 2021.07.02 | 215,800,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 원칙상 미배당 104,994,660원 인수 가능. 다만 말소동의 확약서가 있어 실질 인수 0원* 전제. |
| 박형호 | 전입 2024.02.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 전입이 말소기준 이후. 보증금은 확인 필요. |
② 시세 비교 — 확약서 확인이 가격 메리트의 전제
골드프라임 실거래 8건의 평균은 216,000,000원, 최저는 187,000,000원, 최고는 269,000,000원입니다. 현재 최저가 113,190,000원은 평균 대비 52.4%입니다. 하지만 이 할인율은 김정욱 임차권 말소동의 확약서가 유효하다는 전제에서만 의미가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 76.92㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2025.08 | 84.74㎡ | 14 | 187,000,000원 |
| 2025.06 | 81.62㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 84.74㎡ | 14 | 189,000,000원 |
| 2023.07 | 81.62㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2022.02 | 81.62㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2021.09 | 81.62㎡ | 6 | 269,000,000원 |
| 2021.06 | 84.74㎡ | 6 | 218,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 216,000,000원 |
확약서가 유효하다면 실질취득 113,190,000원은 실거래 최저 187,000,000원보다도 낮습니다. 반대로 확약서가 없거나 적용 범위가 다르면 실질취득은 현재 회차 기준 218,184,660원으로 올라가 실거래 평균 216,000,000원을 살짝 넘습니다. 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 확약서 확인 후 실질취득으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,384,660원 | 약 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 임차인 김정욱 보증금 | 215,800,000원 | 110,805,340원 | 부족분 104,994,660원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,800,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
확약 전 원칙 계산상 매수인 인수는 104,994,660원입니다. 말소동의 확약서가 유효하면 김정욱 임차권의 실질 인수는 0원*으로 조정됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 총액이 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 113,190,000원 | 104,994,660원 | 218,184,660원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 79,233,000원 | 138,393,194원 | 217,626,194원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 55,463,100원 | 161,735,236원 | 217,198,336원 |
위 표가 이 사건의 핵심입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총액이 보증금 수준에 묶입니다. 이 구조를 깨는 변수는 오직 김정욱 임차권 말소동의 확약서입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 남서측에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설·업무시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 303호이며, 사용승인일은 2016.06.20입니다. 상하수도·위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 공시지가는 1,793,000원/㎡입니다.
- 환금성. 골드프라임은 26세대 규모이고, 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 실거래 표본은 있으나 대단지 아파트형 환금성과는 다르게 봐야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김정욱 임차권등기에 정확히 적용되는지, 말소 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 확약서 유효 전제라면 113,190,000원이 기준이고, 확약서가 흔들리면 218,184,660원 수준이 기준입니다.
- 박형호 점유 확인. 전입은 2024.02.20로 후순위이나 보증금이 미상입니다. 명도 상대방과 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 구조. 가압류 청구금액 2,071,000,000원과 신청채권자 청구 215,800,000원이 있으나, 배당표상 해당 채권 배당은 0원입니다.
- 오피스텔 환금성. 26세대 규모, 평균 유찰 2.7회, 실거래 편차 187,000,000원~269,000,000원을 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 임차인·점유·말소동의 내용을 같은 날짜 기준으로 대조하세요.
맺으며 — “확약서가 가격을 만든다”
이 물건의 표면 가격은 매력적입니다. 감정가 231,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 113,190,000원까지 내려왔고, 이는 실거래 평균 216,000,000원의 52.4%입니다. 그러나 대항력 있는 김정욱 임차인의 보증금 215,800,000원을 무시하면 안 됩니다. 확약서가 없다면 현재 회차의 실질취득은 218,184,660원으로, 실거래 평균을 웃도는 가격이 됩니다.
따라서 결론은 명확합니다. 권리의 핵심은 말소동의 확약서, 가격의 핵심은 실질취득입니다. 김정욱 임차권에 대한 확약서가 유효하고 박형호 점유관계까지 정리된다면 할인폭은 큽니다. 반대로 확약서 확인이 부족하면 “2회 유찰이라 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다. 이 사건은 공격형 저가물건이 아니라, 확약서 검증형 조건부 물건입니다.
