인천지방법원 2026타경500493. 인천 미추홀구 도화동 성현아트빌 1층 101호, 전용 36.28㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 91,000,000원인데 2회 유찰되어 현재 최저가는 44,590,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 같은 전용면적의 확인된 거래는 2022년 8월 127,000,000원, 2022년 10월 122,000,000원으로 평균 124,500,000원입니다. 표면 가격만 보면 할인 폭은 분명합니다.
하지만 이 물건의 핵심은 “최저가가 낮다”가 아니라 임차권등기와 확약서의 실제 효력 확인입니다. 등기상 김정현의 주택임차권은 보증금 115,000,000원으로 기재되어 있으나, 말소기준권리인 2004년 화도진새마을금고 근저당보다 훨씬 뒤인 2022년 전입입니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조라 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 489-4 성현아트빌 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.28㎡ · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 강선호 (2022.12.22. 거래가 122,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 44,590,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2004년 근저당
말소기준권리는 2004.02.04. 을구 1번 화도진새마을금고 근저당권입니다. 이후의 우리은행 근저당, 배오성 가압류, 갈산농업협동조합 근저당, 국민은행 근저당, 주택도시보증공사 경매개시결정, 김정현 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 김정현의 전입신고일은 2022.11.30.으로 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차인·임차권등기 체크
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주거 · 임차권등기 | 김정현 | 115,000,000원 | 2022.11.30 / 2022.10.26 | 없음 | 배당요구 | 실질 0원* |
* 룰상 기재금액은 임차보증금 115,000,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 제출된 말소동의 확약서가 해당 주택임차권등기에 적용된다는 전제입니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 표본은 2건뿐
성현아트빌은 총 8세대, 2003.11.26. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 확인된 같은 전용면적 최근 거래는 2건으로, 평균은 124,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 36.28㎡ | 1 | 122,000,000원 |
| 2022.08 | 36.28㎡ | 1 | 127,000,000원 |
| 평균 | 36.28㎡ | 2건 | 124,500,000원 |
현재 최저가 44,590,000원은 실거래 평균의 35.8%입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 모두 2022년 거래입니다. 가격 할인은 강하지만, 환금성은 넓은 아파트 단지처럼 보지 말아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,202,620원 |
| 1. 근저당 · 화도진새마을금고 | 210,000,000원 | 43,387,380원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 33,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 배오성 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 갈산농업협동조합 | 78,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사국민은행 | 34,800,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 481,400,000원 중 채권자 배당은 43,387,380원이며, 미배당은 438,012,620원입니다. 매수인 실질 인수는 0원*으로 산정했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 101호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 빌라이고 확인된 거래가 2건뿐입니다. 할인율은 높지만 재매각·대출·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김정현 주택임차권등기에 정확히 적용되는지, 조건부 문구는 없는지 확인해야 합니다.
- 명도 리스크. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별개입니다. 현장 점유자, 이사 협의 가능성, 인도명령 절차를 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모라 거래 표본이 적습니다. 단순히 실거래 평균 대비 싸다는 이유만으로 출구가격을 높게 잡지 마세요.
- 최저가 기준 자금. 입찰보증금 10%는 약 4,459,000원입니다. 취득세·명도비·수리비·미납관리비 가능성을 별도로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·점유관계 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “할인율은 높지만, 문서 확인형 물건”
이 물건은 최저가만 보면 매력적입니다. 감정가 9,100만원이 2회 유찰되어 4,459만원까지 내려왔고, 확인된 실거래 평균 1억2,450만원과 비교하면 35.8% 수준입니다. 그러나 다세대 1층, 8세대 소규모, 실거래 표본 2건이라는 환금성 한계가 있고, 무엇보다 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기가 등기상 남아 있습니다. 다행히 말소동의 확약서 제출로 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 보는 구조입니다. 결론은 명확합니다. 가격은 좋지만, 확약서와 점유 확인이 끝나야 입찰 가능한 물건입니다.