인천지방법원 2026타경500495. 인천 서구 마전동 ‘삼성캐슬’ 2층 202호, 전유 72.75㎡ 전부를 대상으로 한 집합건물 경매입니다. 공부상 사건 용도는 근린주택으로 표시되지만 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 176,000,000원, 2회 유찰되어 현재 최저가는 86,240,000원입니다. 표면 가격만 보면 실거래 평균 126,125,000원 대비 68.4% 수준이라 싸 보입니다. 하지만 이 물건은 단순 저가 물건이 아니라, 임차보증금 162,000,000원의 임차권등기가 붙어 있고 그 말소확약을 확인해야 하는 사건입니다.
말소기준권리는 2010년 5월 25일 접수된 대동새마을금고 근저당권입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 신선미의 주택임차권은 2024년 2월 2일 등기되었고, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021년 12월 30일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보아 보증금 162,000,000원을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1157-8 삼성캐슬 2층202호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물 · 근린주택 표기 · 감정상 연립주택 이용 · 전유 72.75㎡ |
| 소유자 | 김인수 (2021.12.27. 매매, 거래가 162,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당
말소기준권리는 2010.05.25. 대동새마을금고 근저당권입니다. 이후 들어온 압류, 전세권, 경매개시결정, 근저당, 가압류, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 정리되는 사건입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신선미 | 제2층 제202호 72.75㎡ 전부 | 162,000,000원 | 전입 2021.12.30 · 확정 2021.12.13 | 대항력 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
신선미는 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 보증기관의 중복 승계신고가 아니라, 주택임차권등기상 임차권자입니다. 임차보증금은 162,000,000원, 임대차계약일자는 2021.12.11., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.12.30., 확정일자는 2021.12.13.입니다. 모두 말소기준권리인 2010.05.25.보다 뒤라 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 싸지만, 환금성은 낮게 본다
삼성캐슬은 총 12세대, 사용승인일 2010.05.12.의 소규모 연립주택입니다. 최근 실거래 표본은 4건으로 많지 않고, 거래금액은 101,000,000원~162,500,000원까지 벌어져 있습니다. 현재 최저가 86,240,000원은 실거래 평균 126,125,000원의 68.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 70.5㎡ | 3 | 106,000,000원 |
| 2025.08 | 70.5㎡ | 3 | 101,000,000원 |
| 2023.08 | 70.5㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.12 | 72.75㎡ | 2 | 162,500,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 126,125,000원 |
가격 자체는 감정가보다 크게 내려왔습니다. 그러나 최근 거래량이 적고, 12세대 규모의 소형 연립주택이라 환금성은 아파트 대단지처럼 보아서는 안 됩니다. 이 사건은 “확약으로 권리 리스크가 정리되는지”와 “실제 매도 가능한 가격을 얼마나 보수적으로 잡는지”가 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,952,320원 |
| 1. 근저당 · 대동새마을금고 | 167,000,000원 | 84,287,680원 |
| 2. 전세권 · 대동새마을금고 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 대동새마을금고 | 162,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 검단농업협동조합 | 72,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 | 10,391,180원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 13,513,716원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 현대캐피탈 | 162,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 768,904,896원 중 84,287,680원만 배당되고, 미배당은 684,617,216원으로 추정됩니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 확인되면 배당순위와 실수령액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천마전고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 202호이며, 사용승인은 2010.05.12.입니다.
- 토지. 사다리형 평지 토지로 북서측 약 8m 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(마전지구)입니다.
- 규제. 성장관리권역, 교육환경보호구역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모 단지이고 최근 실거래 표본이 4건뿐입니다. 가격 메리트는 있으나 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 신선미 임차권등기에 정확히 대응하는지, 말소 범위가 202호 전부인지 확인하세요.
- 매각조건 확인. 매각물건명세서에 적힌 인수권리 표시와 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 반영되는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세가 있으면 배당에서 먼저 빠질 수 있습니다.
- 명도·말소 일정. 대항력은 없더라도 임차권등기 말소, 점유 이전, 인도 일정이 지연될 수 있습니다.
- 환금성 보수 산정. 12세대 연립주택이므로 대단지 아파트식 환금성을 기대하면 안 됩니다. 최근 저가 실거래 101,000,000원·106,000,000원을 함께 기준으로 잡으세요.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 “확약 확인”이 먼저
이 물건은 감정가 176,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 86,240,000원까지 내려왔습니다. 실거래 평균 126,125,000원과 비교하면 가격은 분명 낮습니다. 그러나 보증금 162,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 그 리스크가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 해소되는 구조입니다. 결론은 권리상 조건부 통과, 가격은 매력적이나 환금성은 보수입니다. 확약서가 원본과 매각조건에서 명확히 확인되면 실질 인수 0원*의 저가 매수 후보가 될 수 있지만, 확인이 불완전하면 입찰가보다 큰 절차 리스크를 떠안을 수 있습니다.
