인천지방법원 2026타경500496. 인천 남동구 만수동 ‘해밀뜨락’ 4층 401호, 오피스텔입니다. 사용승인일은 2018.06.14이고, 감정평가 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 현재 회차 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가 190,000,000원의 49.0% 수준입니다. 숫자만 보면 많이 내려온 물건처럼 보이지만, 이 사건의 판단축은 임차권등기와 확약서입니다.
말소기준권리는 2018.06.26 부천지구원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 수협은행 근저당, 국 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 2022.12.06 등기된 전정원 씨의 주택임차권입니다. 보증금은 266,000,000원으로 크지만 주민등록일자가 2020.10.28이라 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 인수되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500496 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 839-24 해밀뜨락 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 제4층 제401호 · 77.6950㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 (2020.10.29. 매매, 거래가액 266,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
이 사건의 말소기준은 2018.06.26 을구 1번 근저당권입니다. 전정원 씨의 임차권등기는 2022.12.06 접수되어 말소기준 이후 권리입니다. 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 주택임차권등기는 주의 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있어 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전정원 | 제4층 제401호 77.6950㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 266,000,000원 | 2020.10.28 / 2020.09.21 | 대항력 없음 | 배당요구 | 인수 0원* |
전정원 씨는 임차보증금 266,000,000원, 확정일자 2020.09.21, 주민등록 및 점유개시 2020.10.28입니다. 그러나 말소기준권리인 2018.06.26 근저당권보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 봅니다. 보증금 자체는 최저가보다 훨씬 크지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아니라 확약 확인형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,075,800원 |
| 1. 근저당 · 부천지구원예농업협동조합 | 1,680,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 156,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 93,100,000원 기준 채권자 총 청구액 4,173,000,000원 중 배당 예상액은 91,024,200원, 미배당은 4,081,975,800원입니다. 매수인 인수는 확약 반영 시 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·교육시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 오피스텔 중 제4층 제401호이며, 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 대지 792.5㎡, 공시지가 1,774,000원/㎡, 완경사 사다리형 토지이며 남측 약 8m, 북서측 약 3m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권등기를 실제로 말소 처리하는 내용인지 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 인수권리 기재와 확약서 문구가 충돌하지 않는지, 법원 매각조건상 매수인 부담이 남지 않는지 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 주택임차권등기가 있는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 대항력은 없더라도 점유·인도 절차는 별도 비용과 시간이 들 수 있습니다.
- 미배당 구조 이해. 현재 최저가 기준 신청채권자 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 채권자 총 미배당이 큰 사건입니다.
- 관리비·당해세 확인. 오피스텔은 공용부분 관리비 체납, 당해세, 현장 점유 상태를 관리사무소와 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가의 49.0%라는 사실만으로 싸다고 단정하지 말고 현장 시세와 임대수요를 별도 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “확약이 유효한가”
이 물건은 감정가 1.90억에서 2회 유찰되어 최저가 9,310만원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 낮아진 숫자가 아니라 주택임차권등기 말소 확약입니다. 임차보증금 266,000,000원짜리 임차권이 보이지만, 전입이 말소기준권리 이후이고 말소동의 확약서가 제출되어 확약 반영 시 인수는 0원*으로 정리됩니다. 따라서 결론은 단순합니다. 확약서가 원본 서류와 매각조건에서 명확히 확인되면 가격 검토형, 확인이 애매하면 보류형입니다.
