인천지방법원 2026타경500504. 인천 계양구 작전동 대경빌라트 302동 2층 202호, 감정평가 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 하나입니다. 윤정수 명의의 99,000,000원 주택임차권이 2023.07.05 등기돼 있고, 주민등록일은 2021.07.20, 점유개시일은 2021.07.23, 확정일자는 2021.06.28입니다. 현재 말소기준 역할을 하는 2026.01.21 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.

기계적으로만 계산하면 현재 최저가 38,710,000원에서 집행비용 1,096,780원을 먼저 빼고 임차인에게 37,613,220원이 배당돼 보증금 중 61,386,780원이 남습니다. 보통이라면 이 부족분이 매수인에게 넘어가므로 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약으로 실질 0원

과거 근저당권들은 모두 이미 말소돼 현재 권리관계에서 직접적인 인수 문제가 되지 않습니다. 현 등기상 핵심 권리는 2023.07.05 등기된 윤정수의 주택임차권과 2026.01.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권이 경매개시결정보다 앞서기 때문에 원칙상 매수인 인수 구조지만, 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 봅니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

윤정수는 전입신고가 경매개시결정보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 보증금은 99,000,000원으로 감정가 79,000,000원보다도 큽니다. 확약이 없다면 낙찰가를 낮게 받는 것 자체가 가격 메리트를 만들지 못하고, 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어나는 구조입니다.

③ 가격 판단 — 49% 숫자만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 38,710,000원으로 감정가 79,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 수치만 보면 크게 내려온 가격처럼 보이지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.

확약을 반영한 실질취득액은 현재 최저가와 같은 38,710,000원입니다. 다만 다세대주택은 개별 호수의 상태와 거래 유동성이 가격에 크게 작용할 수 있고, 감정평가 당시에도 폐문 부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 따라서 가격 판단의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 현장 상태와 실제 주변 거래가격 확인입니다.

④ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정 · 룰상 배당)

배당 시뮬레이션상 윤정수 보증금 부족분은 61,386,780원으로 계산됩니다. 그러나 을구 8번 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 분석에서 매수인의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 작전동, 경인교대입구역 남서측 인근입니다. 주변에는 경인교대와 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천1호선 경인교대입구역이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2000.04.19입니다. 기본 위생·급배수설비, 개별난방, 필로티주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 10미터 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당하며 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 폐문 부재로 내부는 확인하지 못했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 을구 8번 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 핵심입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 제출 확약서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
• 실질 인수와 룰상 인수 구분. 배당 계산상 미배당 보증금은 61,386,780원이지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• 시세 직접 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비가 실질취득원가를 크게 바꿀 수 있습니다.
• 다세대 환금성 점검. 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어려운 용도이므로 주변 동일·유사 다세대의 실제 거래와 매물 소화속도를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 배당 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “61,386,780원 인수”가 아니라 “확약 확인이 승부처”

표면적인 권리구조만 보면 이 물건은 위험합니다. 보증금 99,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가로는 61,386,780원이 미배당되기 때문입니다. 원칙만 적용하면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형이라 ‘감정가 49%’라는 숫자는 아무런 가격 메리트를 만들지 못합니다.

하지만 이 사건에는 그 임차권을 직접 겨냥한 말소동의 확약서가 있습니다. 이를 규칙대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가인 38,710,000원입니다. 따라서 권리의 핵심 위험은 크게 해소됩니다. 남는 문제는 가격입니다. 최근 실거래 자료가 없고 다세대주택이며 내부도 확인하지 못했으므로, “49%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 물건은 권리는 확약 원문 확인 후 통과 가능, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보류가 맞습니다.