창원지방법원 2023타경105323. 마산합포구 진동면 진동리 748-1 소재 부동산에 관한 경매입니다. 표시 주소는 지하층 101호이지만, 매각물건명세서에는 건물 목록과 도로 지분을 포함한 일괄매각이 기재되어 있습니다. 단순한 지하층 단위호실이나 일반 주거용 아파트를 취득하는 사건으로 이해해서는 안 됩니다.

말소기준권리는 2019.10.21. 경남마산신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 330,000,000원이고, 이후 근저당권이 주식회사에스지인베스트먼트대부로 이전되었으며 근저당권부채권 질권도 설정되었습니다. 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 주거용 점유자의 대항력, 유치권 포기 효력, 세금 관련 배당 및 근저당권 승계관계는 구분해서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 확인사항이 많다

최초 근저당권은 경남마산신용협동조합 명의로 설정되었으나 2025.11.28. 주식회사에스지인베스트먼트대부로 근저당권이 이전되었습니다. 같은 날 경남마산신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권도 설정되었으며, 기재된 질권 채권액은 2,648,400,000원입니다.

이 질권은 기존 근저당권부채권에 관한 권리이므로, 기재된 금액을 개별 부동산의 독립된 추가 근저당채무로 단순 합산할 수는 없습니다. 다만 최초 근저당권의 채권최고액, 이후 채권이전, 질권 및 공동담보 관계가 서로 연결되어 있어 현재 권리자와 실제 배당 대상 채권을 확인할 필요가 있습니다.

② 점유·임차인 분석 — 대항력 가능·미상

매각물건명세서에는 지하층에 관하여 주거 용도가 기재되어 있습니다. 그러나 점유자의 이름, 전입신고일, 확정일자, 보증금 및 월차임은 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수와 보증금 총액도 확정할 수 없습니다.

반대로 대항력이 없거나 매각으로 임차권이 소멸하고 인수할 보증금이 없다면 임차보증금 인수액은 0원일 수 있습니다. 하지만 현재 확인되는 내용만으로는 어느 경우인지 결론 내릴 수 없습니다. 또한 근린시설로 사용되는 건물과 주거용 점유 기재가 함께 있으므로 실제 사용형태·점유 구역·임대차 종류를 현장에서 대조해야 합니다.

③ 유치권 분석 — 포기신고는 긍정적이나 원본 확인 필요

두 사람은 각각 공사대금을 이유로 유치권을 신고하였으나, 유치권 성립 여부는 불분명한 것으로 기재되었고 이후 모두 유치권포기신고서를 제출했습니다. 이는 유치권 위험을 낮추는 긍정적인 사정입니다.

④ 가격 분석 — 감정가 44.8%의 의미

현재 최저매각가는 2,322,473,000원으로 감정가 5,184,090,000원의 44.8%입니다. 감정가 대비 상당히 낮은 가격이지만, 이 수치만으로 실제 시장가치보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

이 부동산은 소매점·식당·헬스장·목욕장·노유자시설 등으로 사용되는 복합적인 근린시설에 토지 지분이 결합된 물건입니다. 수익성 판단에는 현재의 임대차 관계, 시설 가동 여부, 설비 상태, 공실 및 유지관리 부담 등이 중요합니다. 객관적인 비교 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 할인율을 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.

유찰 시 금액은 회차별 가정이며, 실제 재매각 최저가 및 진행조건은 법원 공고를 우선합니다. 회차별 매수인 인수액 0원이라는 계산 결과는 미확정 점유관계의 위험을 해소한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 2,322,473,000원 가정)

표는 제시된 추정 배당액을 그대로 나타낸 것입니다. 근저당권 이전·질권, 세금 압류, 다른 경매채권, 임차인 배당 및 청구금액 2,852,160,966원의 처리 결과가 충분히 반영되었는지 확인되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.

⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리, 마산운전면허시험장 남측 인근에 위치하며 주변에는 근린시설과 아파트 등이 혼재합니다. 감정상 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통사정도 보통으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 1,407.0㎡입니다. 평지의 사다리형 토지로 중로한면에 접합니다. 개별공시지가는 739,700원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 건물 용도. 목록 1은 소매점(공실), 목록 2는 식당 등, 목록 3은 카운터 및 헬스장 등, 목록 4는 목욕장(여탕), 목록 5는 목욕장(남탕), 목록 6은 노유자시설(재활주간보호센터)로 이용 중입니다.
• 부속설비. 영업용 대형 보일러, 비상발전기, 수변전설비 등이 목욕장 관련 전용설비로 건물에 포함 평가되어 있습니다. 설비의 현존 여부, 가동상태와 유지관리 부담을 확인해야 합니다.
• 도로 지분. 목록 7은 도로로 이용되고 있으며 지분매각 대상입니다. 실제 통행관계와 공유지분의 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 여러 상업·복지 용도가 복합된 건물로 일반 아파트보다 매수자와 운영방식이 제한될 수 있습니다. 실제 매매사례와 수익자료를 확보하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위. 건물 목록 1~6과 도로 지분인 목록 7의 정확한 면적, 권리관계 및 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
• 대항력 조사. 지하층 주거 점유자의 실제 신원, 전입신고일, 확정일자, 임대차계약 및 보증금 액수를 조사해야 합니다.
• 실질취득금액. 매각가 외에 인수할 보증금 등 권리가 있는지 확인하고, 인수액을 포함해 매수 적정가를 산정해야 합니다.
• 유치권 포기. 박현국·안영준의 유치권포기신고서 원본과 현재 점유상황을 대조해야 합니다.
• 근저당권 승계. 경남마산신용협동조합에서 주식회사에스지인베스트먼트대부로 이전된 근저당권, 질권 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 경매 사건 대응. 분석 사건번호 2023타경105323과 등기상 개시결정 사건번호 2023타경105330의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 청구금액 2,852,160,966원과 신청채권자 배당 0원, 소유자 잔여액 사이의 불일치를 확인해야 합니다.
• 재매각 조건. 재매각 원인, 이전 매각 경과, 보증금 납부조건 및 특별매각조건을 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 설비와 영업관계. 목욕장 설비, 비상발전기, 수변전설비의 작동상태와 유지관리 책임을 확인해야 합니다.
• 실거래·수익성. 인근 상업시설 거래사례, 임대료, 공실 및 운영비를 조사한 뒤 가격 적정성을 판단해야 합니다.
• 현장과 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 유치권포기신고서 및 배당 관련 기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 44.8% ≠ 안전한 저가매수”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 5,184,090,000원 대비 최저매각가 2,322,473,000원, 즉 44.8%라는 가격 비율입니다. 그러나 이는 감정가에 대한 비율일 뿐 실거래 시세에 대한 할인율이 아닙니다.

권리 측면에서는 2019.10.21. 근저당권을 말소기준으로 하는 구조가 확인되고, 과거 유치권 신고자들이 포기신고를 제출했다는 긍정적인 사실도 있습니다. 하지만 주거 점유자의 대항력과 보증금 미상, 근저당권 이전·질권 관계, 세금 압류, 배당계산 불일치 및 재매각 이력은 무시할 수 없는 검증사항입니다.

특히 상업시설의 실제 시장가치와 수익성을 비교할 근거가 없는 상황에서 현재 최저가를 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 유찰로 가격이 더 낮아지더라도 선순위 인수권리가 존재한다면 실질취득비용이 예상만큼 내려가지 않을 수 있습니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 점유자·보증금·유치권 포기 효력·배당관계와 전체 매각목록을 확정하고, 실제 시장가치 및 시설 운영수익을 검증한 뒤에야 이 물건의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.