인천지방법원 2026타경500511. 미추홀구 숭의동 ‘진성투토펠리체’ 7층 704호, 전용 73.42㎡ 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 감정가 215,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 105,350,000원, 감정가의 49% 구간입니다. 표면상 가격은 매우 낮지만, 이 사건은 임차권등기와 확약서의 의미를 정확히 읽어야 합니다.
말소기준은 2018.08.10. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 농협은행 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 주택임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 을구 5번 주택임차권등기는 명세서상 인수권리로 표시되어 있으므로, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이 임차권등기에 대응하는지 원본으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-5 진성투토펠리체 7층704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 73.42㎡ · 7층 704호 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.01.07. 거래가 207,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리된다
말소기준권리는 2018.08.10. 중소기업은행 근저당권입니다. 윤은경 임차권자의 주민등록일자는 2020.12.17., 확정일자는 2020.11.17.로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 정리됩니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 명세서상 인수권리로 표시된 주택임차권등기의 매수인 인수도 실질 0원*으로 보는 구조입니다.
② 임차인 및 인수위험
확인되는 실제 임차인은 윤은경 1명입니다. 보증금 대위·승계 중복신고로 볼 임차인 표시는 아니며, 임차권등기 자체는 윤은경 명의로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 범위 | 보증금 | 전입·확정·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤은경 | 주거 · 제7층 제704호 73.42㎡ 전부 임차권등기 | 207,000,000원 | 전입 2020.12.17 확정 2020.11.17 배당요구 2024.12.26 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 현재 배당 0원 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
③ 시세 비교 — 실질취득으로 비교하면 49.9%
진성투토펠리체는 2018.08.06. 사용승인된 42세대 규모의 오피스텔입니다. 최근 확인 거래 8건의 평균은 211,125,000원이고, 최저 거래는 159,000,000원, 최고 거래는 250,000,000원입니다. 이 사건은 인수 0원* 처리 시 실질취득이 105,350,000원으로, 실거래 평균의 49.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 76.48㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 76.48㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 76.48㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2023.07 | 73.42㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2023.07 | 73.42㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.06 | 73.42㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 73.42㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2022.04 | 79.42㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 211,125,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,274,900원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 12,600,000,000원 | 103,075,100원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 184,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 배당하면 집행비용을 제외한 대부분이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 신청채권자에게는 배당이 없습니다. 채권자 총 미배당은 14,878,724,900원으로 산정됩니다. 다만 매수인이 인수하는 금액은 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 수인분당선 “숭의역” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 “숭의역” 및 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 15층 건물 내 7층 704호이며 사용승인일은 2018.08.06.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 토지는 2필 일단의 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 42세대 규모의 오피스텔이고, 최근 거래는 159,000,000원~250,000,000원 사이로 편차가 큽니다. 가격은 낮지만 재매각·임대수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 윤은경 주택임차권등기에 정확히 대응하는지 확인하세요.
- 실질취득 기준 응찰. 이 사건은 인수 0원* 처리 시 실질취득이 현재 최저가와 같습니다. 시세 비교는 105,350,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 점유 확인. 확인되는 임차인은 1명이지만, 확약서는 그 임차권등기에 한정됩니다. 현장 점유와 명도 가능성을 별도로 확인하세요.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 같은 건물 경매 평균 유찰 3.2회, 42세대 규모, 실거래 편차를 감안해 보수적인 재매각가를 잡으세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차권등기 표시”보다 “확약서와 실질취득”이 핵심
이 사건은 겉으로 보면 임차권등기와 주택도시보증공사 채권이 얽힌 복잡한 오피스텔입니다. 하지만 순서를 놓고 보면 말소기준은 2018.08.10. 중소기업은행 근저당이고, 윤은경 임차인의 전입은 2020.12.17.로 뒤에 있습니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 그래서 이 물건의 비교 기준은 보증금 207,000,000원이 아니라, 실질취득 105,350,000원입니다. 이 금액은 실거래 평균의 49.9%로 가격 매력은 분명합니다. 단, 확약서 원본 확인과 오피스텔 환금성 검토를 끝낸 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.
