40,817,000원
인천지방법원 2026타경500514. 인천 서구 마전동 동아그랑빌 105동 5층 501호, 전용 45.58㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 119,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 40,817,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수액을 먼저 봐야 하는 경매입니다. 이정남은 2021.09.15 전입·점유했고 2021.09.14 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있으며, 보증금은 150,000,000원입니다.
현재 최저가 40,817,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,134,706원을 제하고 이정남에게 39,682,294원이 배당되며, 남은 보증금 110,317,706원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액은 151,134,706원입니다. 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나 총부담은 약 150,000,000원 수준에 계속 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500514 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1129-11 동아그랑빌 105동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.58㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 손재현 (2021.10.27 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 40,817,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2012.06.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항요건이 빠르다
과거 우리은행·경인북부수산업협동조합 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류 1,020,000,000원입니다. 이후 인천광역시 서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순서만으로 해결되지 않는 임차인입니다. 이정남의 임차권등기는 2023.11.24이지만, 전입·점유는 2021.09.15, 확정일자는 2021.09.14로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 핵심은 이정남 150,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이정남 5층 501호 45.58㎡ 전부 | 2021.09.15 | 2021.09.14 | 150,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
| 이준갑 | 2024.08.21 | 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이정남은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금 자체가 보증금보다 크게 부족합니다. 현재 회차에서는 39,682,294원만 배당되는 계산이므로 미배당 110,317,706원이 남습니다. 이준갑은 2024.08.21 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 입찰 전 금액 관계는 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격의 본질 — 4,081만원이 아니라 1.51억원
동아그랑빌(104,105동)의 최근 12개월 거래 4건 평균은 119,000,000원이고, 최신 거래는 2026.02의 121,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 22.7% 높은 수준입니다. 전체 8건 평균 108,000,000원보다 최근 시세를 우선해도, 현재 회차 실질취득 151,134,706원은 최근 12개월 평균보다 27.0%, 최신 거래보다 24.9% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 45.58㎡ | 3 | 121,000,000원 |
| 2026.02 | 45.58㎡ | 2 | 121,000,000원 |
| 2026.01 | 47.28㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 48.46㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 2024.07 | 45.58㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2022.11 | 45.58㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2022.11 | 45.58㎡ | 2 | 97,000,000원 |
| 2021.10 | 48.46㎡ | 2 | 109,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 119,000,000원 |
④ 유찰돼도 총부담은 거의 내려가지 않는다
| 회차 가정 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,817,000원 | 110,317,706원 | 151,134,706원 |
| 4회 유찰 시 | 28,571,900원 | 122,342,394원 | 150,914,294원 |
| 5회 유찰 시 | 20,000,330원 | 130,759,676원 | 150,760,006원 |
4회 유찰 시 낙찰가는 28,571,900원까지 내려가지만 인수액은 122,342,394원으로 늘어 실질취득은 150,914,294원입니다. 5회 유찰 시에도 낙찰가 20,000,330원에 인수액 130,759,676원이 붙어 총 150,760,006원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 보증금 약 150,000,000원 부근에서 총부담이 고정되는 구조가 수치로 확인됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 40,817,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,134,706원 |
| 1. 임차인 이정남 보증금 | 150,000,000원 | 39,682,294원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 이정남의 보증금 부족분은 110,317,706원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 단위세대로 이용 중이며 철근콘크리트조 경사지붕 지상5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 마전고등학교 북측 인근으로 중대형 아파트단지와 중소형 연립·다세대주택이 혼재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입과 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·승강기·개별난방설비 등이 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 토지 남서측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(마전지구)이며 성장관리권역·교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,137,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 규모. 동아그랑빌(104,105동)은 24세대이며 사용승인일은 2012.06.20입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현재 최저가 40,817,000원에 예상 인수 110,317,706원을 더한 151,134,706원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 제공 문구는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실을 담고 있으나 대항력 포기까지 명시하지 않습니다. 실제 효력 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 이정남 배당 결과 확인. 보증금 150,000,000원이 전액 배당되지 않으면 미배당분 인수 문제가 핵심입니다.
- 이준갑 점유관계 확인. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장·첨부도면·주민 탐문 등을 기준으로 조사됐습니다.
- 최근 시세 기준 유지. 최근 12개월 평균 119,000,000원과 최신 거래 121,000,000원을 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많다고 싸지는 물건이 아니다”
이 사건은 최저가만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 119,000,000원에서 세 차례 유찰돼 40,817,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 임차인 이정남의 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 현재 배당계산대로라면 매수인이 110,317,706원을 인수해 실질취득 151,134,706원이 됩니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 119,000,000원의 127.0%, 최신 거래 121,000,000원의 124.9%입니다. 4회·5회 유찰을 가정해도 인수액이 반대로 커지면서 총부담은 약 150,000,000원 수준에 머뭅니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 반드시 확인해야 할 변수지만, 현재 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 인정해 인수액을 0원으로 계산할 근거는 없습니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸다. 이 물건의 핵심은 바로 그 차이입니다.
