부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경500526 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 81.45㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

154,935,843원 1억 5,493만 감정가 246,000,000원

감정가의 62% 2026-07-03 낙찰

최저매각가 120,540,000원 최저가 대비 +28%

낙찰일

07-03 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,205만원

최저가의 10% · 12,054,000원

실거래 대비

▼ 41.5% 싸게 매수

같은 평형 직전 2건 평균 2.65억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권 3.25억이 핵심 위험. 현재 최저가보다 실질취득 부담이 커지는 구조입니다.

가격 최저가 120,540,000원에 낙찰돼도 임차보증금 미배당 206,947,560원 인수 위험
자금 실질취득 약 327,487,560원 수준으로 단순 최저가 접근 금지
리스크 허준혁 임차권등기 대항력 있음·우선변제권 있음. HUG 확약 적용 여부 원본 확인 필요

한 줄 평 겉으로 보면 감정가 대비 약 49%까지 떨어진 오피스텔입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권 인수입니다. 허준혁 임차인의 보증금은 325,000,000원이고, 현재 회차 기준 미배당 예상액 206,947,560원을 매수인이 부담할 수 있습니다. 최저가만 보고 접근하면 안 되는 구조입니다.

감정가 / 최저가

246,000,000원 / 120,540,000원

2회 유찰

실질취득 부담

327,487,560원

낙찰가+미배당 인수액

임차보증금

325,000,000원

대항력·우선변제

매수인 인수

206,947,560원

현재 회차 기준

인천지방법원 2026타경500526. 인천 미추홀구 주안동 브릴리언트 11층 1105호 오피스텔입니다. 감정가는 246,000,000원이고 두 차례 유찰 후 최저매각가는 120,540,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순 저가 낙찰형이 아닙니다. 을구 1번 주택임차권등기가 말소기준권리 이전에 존재하고, 임차인 허준혁의 대항력이 인정되어 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2026타경500526 (강제경매)
소재지	인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 11층1105호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 주거 이용
소유자	김인성, 이지안 (공유자 각 2분의 1)
감정가 / 최저가	246,000,000원 / 120,540,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.03

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

소유권 변동과 신탁 관련 등기가 있었고, 현재 공유자 김인성·이지안 명의입니다. 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 허준혁은 2021.09.24 전입, 2021.08.09 확정일자를 갖고 있으며 대항력과 우선변제권이 있습니다.

② 임차인 분석 — 매수인 인수 위험

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
허준혁	325,000,000원	有	有	인수 가능

⛔ 현재 회차 실질취득 계산 최저매각가 120,540,000원에서 임차인 배당 118,052,440원이 진행되고, 부족분 206,947,560원은 매수인 인수 위험입니다. 따라서 실질취득 부담은 327,487,560원으로 봐야 합니다.

⚠️ 확약서 관련 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 확약서가 실제로 임차권등기 말소 및 대항력 포기를 포함하는지 원본 확인이 필요하며, 해당 확약이 적용될 경우 임차 인수는 0원 처리됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,487,560원
1. 임차인 허준혁 보증금	325,000,000원	118,052,440원
2. 주택도시보증공사	325,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득

최저가만 보면 저렴해 보이나 임차 인수 반영 시 부담이 증가합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천기계공업고등학교 남측 인근으로 근린생활시설, 아파트, 오피스텔이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스정류장이 소재합니다.
시설. 2021.02.10 사용승인된 철근콘크리트구조 오피스텔이며 승강기·기계식주차시설 등이 있습니다.
용도. 일반상업지역 내 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 확인. 최저가 120,540,000원만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
임차권등기 확인. 허준혁 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사 확약서의 적용 범위를 확인해야 합니다.
명도·점유 확인. 임대관계 및 실제 점유 상태를 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 감정가 대비 낮은 최저가가 장점처럼 보이지만, 권리분석 결과 핵심은 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금이 존재하기 때문에 낙찰가는 곧 실질취득가가 아닙니다. 확약 적용 여부가 최종 판단의 분기점이며, 확인 전에는 저가 매수 물건으로 보기 어렵습니다.

부동산강제경매

최저가는 반값인데, 임차보증금 인수가 핵심이다 — 인천 브릴리언트 1105호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 매수인 인수 위험

③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-24	유찰	2억 4,600만원
2	2026-05-29	유찰	1억 7,220만원
3	2026-07-03	대기	1억 2,054만원