인천지방법원 2026타경500531. 부평동 ‘엘루이’ 12층 1202호 오피스텔입니다. 감정가는 234,000,000원, 현재 최저가는 114,660,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다. 여기까지만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 일반적인 “저가 매수” 물건이 아닙니다. 을구 1번 주택임차권이 경매개시결정보다 앞서 있고, 임차보증금이 247,000,000원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당이 늘어 매수인 총부담이 보증금 부근으로 고정되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 을구 1번 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 신아란 임차권에 한해서는 인수액을 실질 0원*으로 보는 것이 핵심입니다. 그러나 이 확약은 해당 임차권에 대한 장치일 뿐, 우승기의 보증금·확정일자 미상 점유까지 덮어주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500531 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 12층 1202호 59.89㎡ 전부 |
| 소유자 | 박종란 (2020.07.23. 거래가 239,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
이 물건의 분기점은 2024.01.22. 접수된 을구 1번 주택임차권입니다. 임차권자 신아란의 임대차계약일은 2022.02.05., 확정일자는 2022.02.07., 주민등록과 점유개시는 2022.03.18.입니다. 이후 2026.01.22. 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 순서만 놓고 보면 임차권이 경매개시보다 앞서므로, 원칙적으로는 매수인 인수 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 중복승계 아님
보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산에서 제외해야 하는 형태가 아니라, 실제 임차인으로 볼 신고가 2명입니다. 신아란은 보증금과 확정일자가 특정되어 있고, 우승기는 전입일은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우승기 | 점유 신고 | 미상 | 2025.06.17 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 신아란 | 12층 1202호 59.89㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 247,000,000원 | 2022.03.18 / 2022.02.07 | 2024.01.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 예상배당표 (확약 전 룰상 산식 · 매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,240원 |
| 1. 임차인 신아란 보증금 | 247,000,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약 전 산식상 신아란 보증금 부족분은 134,745,240원입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출된 신아란 임차권은 실질 인수 0원*으로 판단하며, 우승기 점유의 보증금·확정일자 미상 리스크는 별도로 남습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격 판단 — 확약 확인 전에는 ‘49% 할인’이 아니다
현재 최저가는 114,660,000원으로 감정가 234,000,000원의 49.0%입니다. 그러나 선순위 보증금이 최저가보다 큰 구조에서는 시세 비교의 기준을 최저가로 잡으면 안 됩니다. 확약 전 룰상 총부담은 249,405,240원이고, 이는 감정가의 106.6%입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 부족분이 늘어 총부담은 보증금 부근에서 크게 벗어나지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부평동초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 섞여 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제12층 제1202호이며, 사용승인일자는 2020.03.11.입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 신아란 임차권등기를 실제로 말소시키는지, 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 우승기 점유 확인. 전입은 2025.06.17.로 확인되나 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 여부와 점유 실체를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 최저가 114,660,000원만 보지 말고, 확약 전 룰상 인수 134,745,240원과 총부담 249,405,240원을 함께 보아야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 승계·말소 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 관리비 체납과 공용부분 부담 여부가 입찰 수익성을 흔들 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·임차권등기 관련 서류를 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘확약 확인형’이다
이 물건의 숫자는 강하게 유혹합니다. 감정가 234,000,000원짜리 오피스텔이 최저가 114,660,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 선순위 임차권 보증금이 247,000,000원이고, 확약 전 룰상 총부담은 249,405,240원입니다. 그래서 이 사건은 “49% 할인 물건”이 아니라 확약서가 실제로 신아란 임차권 인수를 제거하는지 확인하는 물건입니다.
확약이 유효하고 우승기 점유 리스크가 해소된다면 가격표의 의미가 살아납니다. 반대로 확약의 범위가 불명확하거나 우승기 보증금·확정일자 문제가 남으면, 최저가가 낮아도 안전마진이 사라집니다. 결론은 명확합니다. 신아란 임차권은 확약으로 정리, 우승기 미상 점유는 별도 확인. 이 두 가지가 입찰 여부를 가르는 전부입니다.
