인천지방법원 2026타경500545. 인천 남동구 구월동 신동암빌라(B동) 2층 201호, 전용 35.73㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사아빈이며, 2023년 5월 거래가 77,000,000원에 취득했습니다. 감정가도 동일한 77,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 37,730,000원까지 내려왔습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 79,500,000원의 임차인이 있으니 위험하다”거나 “최저가가 시세보다 절반 이하이니 싸다”는 식으로 결론 내리지 않는 것입니다. 강건희의 전입일은 2021년 9월 3일로, 산정된 말소기준권리인 1991년 8월 12일 근저당권보다 늦습니다. 따라서 임차인은 대항력이 없고, 매각물건명세서상 임차권등기 인수 표기도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 실질 인수 0원*으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 7-10 신동암빌라(B동) 제2층 제201호 도로명: 인천광역시 남동구 석산로220번길 10-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.73㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사아빈 (2023.05.12. 소유권이전 · 거래가 77,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 37,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 79,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 건물 규모 | 신동암빌라(B동) · 총 8세대 · 사용승인 1991.04.03. |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 실질 인수는 0원*
산정된 말소기준권리는 1991.08.12. 한국주택은행 근저당권 9,100,000원입니다. 강건희의 확정일자는 2021.08.06., 전입 및 점유개시는 2021.09.03.으로 말소기준권리보다 약 30년 뒤입니다. 따라서 임차인의 주택임차권등기가 존재하더라도 대항력은 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다.
이후 주택도시보증공사의 가압류 108,000,000원과 10,000,000원, 국가 및 남동구의 압류, 2026.01.22. 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 실제 임차인은 강건희 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차인으로 중복 합산할 사안은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강건희 주택전부 · 주거(임차권등기) | 79,500,000원 | 확정 2021.08.06. 전입·점유 2021.09.03. | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 배당요구 2023.10.10. | 승계 중복 없음 실질 인수 0원* |
* 본 리포트의 실질 인수 0원은 강건희의 임차보증금 79,500,000원에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 집행되는 조건을 반영한 값입니다. 확약서 원본의 대상 권리, 조건, 제출 주체와 말소 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 실거래 평균의 45.5%
신동암빌라(B동) 전용 35.73㎡의 실거래 6건입니다. 거래 시점은 2021년 8월부터 2023년 5월까지이며, 최저 64,000,000원, 최고 115,000,000원, 평균 83,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 35.73㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2022.03 | 35.73㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 2022.02 | 35.73㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 35.73㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2021.10 | 35.73㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 2021.08 | 35.73㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 평균 | 35.73㎡ | 6건 | 83,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득금액 37,730,000원은 실거래 평균 83,000,000원의 45.5%입니다. 실거래 최저 64,000,000원보다도 26,270,000원 낮습니다. 감정가 77,000,000원은 2023년 5월 이 호수의 거래가와 동일하며, 실거래 평균보다는 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,079,140원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 근저당 · 에스케이생명보험주식회사 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 10,984,680원 | 10,984,680원 |
| 4. 근저당 · 군산시수산업협동조합 | 113,100,000원 | 966,180원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 79,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 시뮬레이션상 총 채권액은 346,284,680원, 채권자 배당액은 36,650,860원, 미배당액은 309,633,820원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 매수인 인수액은 실질 0원*으로 산정됐습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천간석초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물은 후면에 위치합니다. 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재해 제반 교통여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로 외벽은 치장벽돌·페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생설비 및 급·배수시설이 구비돼 있으나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 노후도. 사용승인일은 1991.04.03.이며 약 34년이 경과해 건물 노후화에 따른 보수가 필요할 수 있다고 평가됐습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역의 자루형 평지 토지이며, 진입로를 통해 외부 공도에 연결됩니다. 개별공시지가는 1,170,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역에 포함됩니다. 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며, 확인된 동일 면적 실거래는 6건입니다. 현재 물건은 2회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 강건희의 을구 7번 주택임차권등기 전부를 대상으로 하는지, 별도 조건이나 기한이 있는지 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 1991.08.12. 근저당권과 2003.04.01. 말소 기재의 관계를 등기사항전부증명서 원문에서 확인하세요.
- 배당 대상 재검증. 이미 말소된 것으로 기재된 권리가 배당 시뮬레이션에 포함된 이유와 실제 배당요구 채권자를 확인하세요.
- 점유 및 인도. 임차권등기 이후 현재 점유자가 누구인지, 공실 여부와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 설비·수리비. 사용승인 후 약 34년이 경과했습니다. 급·배수, 누수, 창호, 난방 및 공용부 상태를 점검해 수리비를 입찰가에 반영하세요.
- 시세 적용 시점. 실거래 표본은 2021.08.~2023.05. 거래입니다. 현재 매도 가능 가격은 현장 중개업소와 실제 매물로 별도 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 2회 유찰 이력을 고려해 보유기간과 매도 할인 가능성을 보수적으로 설정하세요.
- 체납 확인. 공용부분 관리비, 당해세, 수도·전기 등 체납 여부를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 서류 확인은 필수”
이 물건은 보증금 79,500,000원의 임차권등기가 있어 첫인상은 무겁지만, 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출됐습니다. 따라서 확약이 정상적으로 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*, 실질취득금액은 최저가 37,730,000원으로 정리됩니다.
실질취득금액은 확인된 실거래 평균 83,000,000원의 45.5%로 가격상 여유가 큽니다. 다만 총 8세대의 약 34년 된 다세대주택이고 이미 2회 유찰됐으며, 말소기준과 배당 시뮬레이션에는 서로 맞지 않는 말소 이력이 나타납니다. 결론은 가격은 합격권, 권리 원문은 조건부 확인입니다. 확약서와 등기 원문이 분석 전제와 일치할 때만 낮은 최저가가 실제 투자 메리트로 이어집니다.
