인천지방법원 2026타경500550. 인천 서구 검암동 휘향빌리지 4층 401호, 전용 59.82㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가 192,000,000원 대비 49% 수준까지 내려와 있습니다. 가격만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 첫 번째 체크포인트는 가격이 아니라 주택임차권등기입니다. 을구 8번에 박진식 씨의 임차보증금 180,000,000원 임차권등기가 올라와 있고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다.
다만 이 임차권은 단순 인수형으로 결론내릴 사건이 아닙니다. 매각물건명세서상 인수권리로 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있습니다. 정확도상 이 확약이 적용되는 임차권에 대해서는 매수인 인수액을 실질 0원*으로 보아야 합니다. 즉 낙찰가 94,080,000원에 인수액을 더해도, 확약 반영 실질취득은 94,080,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500550 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 655-7 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.82㎡ · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 권형순 (2021.11.16. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2008년 근저당
말소기준권리는 2008.04.17. 서인천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 국민은행 근저당, 우리은행 근저당, 박상원 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제의 임차권등기는 2023.12.06. 접수된 권리이고, 전입신고일도 2021.11.04.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 임차인 박진식 씨는 이 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약서가 승부처
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진식 | 4층 401호 59.82㎡전부 | 180,000,000원 | 2021.11.04 / 2021.11.04 | 대항력 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
박진식 씨는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보입니다. 임대차계약일은 2021.10.10., 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.11.04., 배당요구일은 2023.12.06.입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 낮은 이유는 ‘2회 유찰’
휘향빌리지 동일 면적 59.82㎡의 확인된 실거래는 2021.11 4층 180,000,000원 1건입니다. 이 물건의 현재 최저가는 94,080,000원으로, 해당 실거래가의 52.3% 수준입니다. 실질 인수가 0원으로 정리된다면 가격 할인폭은 분명 큽니다. 다만 표본이 1건이고, 총 6세대 규모의 다세대라 환금성은 대단지 아파트처럼 넓게 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 59.82㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 180,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,093,440원 |
| 1. 근저당 · 서인천농업협동조합 | 169,000,000원 | 91,986,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 102,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박상원 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 617,000,000원 중 배당 예상액은 91,986,560원이고, 미배당은 525,013,440원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다. *주택임차권등기 180,000,000원은 말소동의 확약서가 적용된다는 전제에서 매수인 인수 실질 0원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 “서인천고등학교” 남측 인근에 위치합니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물 1층 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2008.03.27.입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,611,000원/㎡입니다.
- 환금성. 휘향빌리지는 총 6세대 다세대입니다. 동일 면적 실거래 표본은 1건으로, 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박진식 씨의 을구 8번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 말소에 필요한 서류와 협조 절차가 확약 문구와 일치하는지 점검하세요.
- 실질취득 기준. 확약 반영 시 실질취득은 94,080,000원입니다. 이 사건의 가격 판단은 최저가와 인수액을 합친 실질취득으로 해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대 물건이므로 매도 기간, 대출 가능성, 인근 유사 다세대 호가를 별도로 확인하세요.
- 체납·점유 확인. 미납 관리비, 실제 점유 상태, 열쇠 인도 가능성, 내부 상태는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “확약서가 닫혔는가”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1.92억 물건을 9,408만원에 사는 구조입니다. 확약서가 유효하게 작동한다면 매수인 인수는 실질 0원이고, 실질취득 9,408만원은 실거래 1.8억 대비 52.3%라 가격 매력은 분명합니다. 하지만 그 결론은 오직 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권등기를 확실히 정리한다는 전제 위에 있습니다. 권리분석의 결론은 “가격은 매력적이나, 확약서 원본 확인 전까지는 보류”입니다.
