98,490,000원
인천지방법원 2026타경500571. 인천 서구 검암동 ‘더라이프’ 4층 402호, 전용 59.75㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 201,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저가는 98,490,000원까지 내려왔습니다. 최근 같은 건물·유사 면적 실거래 평균은 205,000,000원이고, 2023.07 거래가액도 175,000,000원으로 확인됩니다. 그래서 가격만 놓고 보면 최저가가 아니라 실질취득금액 기준으로도 시세 대비 할인 폭이 큽니다.
다만 권리의 핵심은 하나입니다. 홍은미 임차권등기입니다. 보증금은 175,000,000원이고 임차권등기일은 2024.08.02입니다. 전입신고일 2022.07.06은 말소기준권리 2012.09.28 이후라 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 621-14 더라이프 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.75㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택(폐문부재로 내부 확인 못함) |
| 소유자 | 최선옥 (2023.07.28 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약이 핵심
말소기준은 2012.09.28 광명동부새마을금고 근저당권으로 잡힙니다. 이후 압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 을구 5번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 항목이므로, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본과 매각조건 반영 여부를 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 확약 확인형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력·우선변제·승계 | 인수판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍은미 | 4층 402호 59.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 전입 2022.07.06 확정 2022.06.21 배당요구 2024.08.02 | 대항력 없음 배당요구 실제 임차인 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
* 룰상 금액은 임차보증금 175,000,000원이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권등기에 한해 실질 인수를 0원으로 본 것입니다. 확약 범위 밖의 별도 점유자나 별도 임대차가 확인되면 판단은 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐도 48%
최근 거래 표본은 3건입니다. 표본 수는 많지 않지만, 같은 건물·유사 면적 기준으로 확인되는 거래가액은 175,000,000원~220,000,000원, 평균은 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 59.75㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2023.01 | 59.59㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 59.59㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 205,000,000원 |
이 물건은 대항력 인수형이 아니고, 확인 대상 임차권도 확약으로 실질 인수 0원* 구조입니다. 따라서 가격 비교 기준은 실질취득 98,490,000원입니다. 이는 실거래 평균 205,000,000원의 48.0%로, 권리 확인이 끝난다는 전제에서는 가격 메리트가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,172,820원 |
| 1. 근저당 · 광명동부새마을금고 | 119,600,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 88,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김종석 | 175,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 가정에서는 집행비용 차감 후 선순위 근저당 일부에만 배당되고, 총 미배당은 461,282,820원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 산정되어 있습니다. 단, 국세·지방세 압류와 당해세 여부는 실제 배당에서 우선 차감될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 간재울중학교 서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 2호선 검바위역이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 제4층 제402호입니다. 사용승인은 2012.09.25이며, 위생설비·급배수설비·도시가스설비·개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. The라이프는 12세대 규모이고 최근 실거래 표본은 3건입니다. 대단지처럼 거래층이 두껍지는 않으므로, 매도 회수기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 홍은미 임차권등기에 정확히 대응하는지, 매각 후 말소 가능한 조건인지 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 현장 점유자가 홍은미 임차권과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 확인됩니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 북측 베란다 부분. 육안으로 확인되는 402호 북측 베란다의 판넬조 판넬지붕부분은 본건 건물에 포함하여 평가되었습니다. 구조와 원상복구 가능성을 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모라 거래량이 많지 않습니다. 낙찰가를 낮게 받더라도 매도 기간과 보유비용을 함께 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 원본을 직접 확인하고 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “확약 확인이 끝나야 싼 물건”
이 사건의 표면 숫자는 매력적입니다. 실질취득 98,490,000원은 실거래 평균 205,000,000원의 48.0%이고, 2023.07 거래가액 175,000,000원과 비교해도 낮습니다. 하지만 이 가격 메리트는 홍은미 임차권등기의 실질 인수 0원*이 확정된다는 전제 위에 있습니다. 확약서가 유효하게 작동하고, 점유자가 일치하며, 세금·관리비·현장 하자가 과도하지 않다면 가격은 강합니다. 반대로 확약 범위나 점유가 흔들리면 이 물건의 장점은 바로 약해집니다. 결론은 명확합니다. 권리 확인 후 입찰, 확인 전에는 보류.
