창원지방법원 2024타경3127. 함안군 칠원읍 운서리 소재 물건으로, 공부상 건물은 1층 제조업소·2층 사무실입니다. 목록1~3은 공업용 건부지로 이용 중이고 일단의 토지로 평가됐으며, 목록4는 제조업소 및 사무실, 목록5는 도로로 이용 중입니다. 일괄매각이고 제시외 건물 4-1~4-3도 매각에 포함되며, 목록5는 지분매각입니다.
권리의 중심은 2019.03.12 설정된 신한은행 근저당 채권최고액 684,000,000원입니다. 그보다 앞선 경남은행 근저당 2건은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 신한은행 근저당 이후 설정된 후순위 근저당·가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3127 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 28-2, 25-7, 30-2 제주1동호 · 경상남도 함안군 칠원읍 북원로 35-10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 1층 제조업소, 2층 사무실 · 목록1~3 공업용 건부지 · 목록5 도로 |
| 소유자 | 주식회사다인테크온 |
| 감정가 / 최저가 | 716,436,800원 / 280,843,000원 (3회 유찰, 감정가의 39.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에스삼일유동화전문 유한회사 / 792,828,386원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(4-1~4-3) 포함 · 목록5 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 인수 0원
말소기준은 2019.03.12 을구 4번 신한은행 근저당입니다. 2019.04.24의 추가 근저당, 2023년 이후의 경남신용보증재단·중소벤처기업진흥공단·소상공인시장진흥공단 가압류, 함안군·국 압류, 2024.11.19 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 2020.07.07 김현오 가압류와 2023.03.08 신한은행의 종전 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세훈((주)다인테크온 대표자) | 미상(별지 점유관계계조사서의 기타란4 참조) | 2022.07.04 | 보증금 미상 / 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
박세훈의 전입일은 2022.07.04로 말소기준일인 2019.03.12보다 늦습니다. 따라서 현황조사 기준으로 이 점유자의 전입은 선순위 대항력을 만들지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당요구·우선변제 여부는 원문 서류로 재확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 39.2%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 회차 최저매각가는 280,843,000원으로 감정가 716,436,800원의 39.2%입니다. 세 번 유찰되면서 금액이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 280,843,000원 | 39.2% | 861,692,199원 |
| 4회 유찰 시 | 196,590,100원 | 27.44% | 944,765,558원 |
| 5회 유찰 시 | 137,613,070원 | 19.21% | 1,002,916,910원 |
③ 예상배당표 (매각가 280,843,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,731,802원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 684,000,000원 | 276,111,198원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 89,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 150,803,397원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,137,803,397원 중 276,111,198원이 배당되고, 미배당 861,692,199원이 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안군 칠원읍 운서리 소재 ‘칠원운서농공단지’ 남동측 인근. 주변은 중·소규모 공업시설, 주택, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로, 외벽 판넬, 내벽 판넬 및 벽지, 바닥 하드너·데코타일, 새시창 구조이며 급·배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용 이용, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 도로. 목록5는 도로로 이용 중이며 감정평가액은 이를 감안한 금액입니다. 해당 목록은 지분매각입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 39.2%라는 사실과 실제 시세 경쟁력은 별개입니다. 인근 공업용 부동산의 실제 거래·임대수익·시설 상태를 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록1~3 토지, 목록4 제조업소·사무실, 목록5 도로 지분과 제시외 건물 4-1~4-3이 함께 매각되는 범위를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 박세훈의 점유부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 전입은 후순위라 대항력은 없지만 실제 명도 상대와 사용 현황을 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 조건이 실제 제조·공장 운영계획과 충돌하지 않는지 확인해야 합니다.
- 배당 착시 주의. 현재 회차에서 채권자 미배당이 861,692,199원 남지만, 계산상 매수인 인수금은 0원입니다. ‘미배당액’과 ‘매수인 인수액’을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공업용 물건의 실제 가치
이 사건의 권리 구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2019.03.12 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 박세훈의 전입 역시 2022.07.04로 늦어 대항력은 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 280,843,000원은 감정가의 39.2%지만 이미 3회 유찰됐고, 비교 실거래가 제시되지 않은 공업용 물건입니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물·도로 지분까지 결합돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 정리됐지만, 가격과 활용성은 현장 실사가 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
