창원지방법원 2024타경3127. 경상남도 함안군 칠원읍 운서리의 토지와 일반철골구조 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 제조업소, 2층 사무실로 이용 중이며, 목록 1~3 토지는 공업용 건부지, 목록 5는 도로로 이용되고 있습니다. 제시외 건물 4-1~4-3도 매각에 포함되고 목록 5는 지분매각입니다.
감정가 716,436,800원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 280,843,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 가격이 감정가의 39.2%라는 사실은 감정가 대비 하락 폭만 보여줄 뿐입니다. 동일 용도·입지의 최근 거래가격이 제시되지 않은 상태에서는 최저가가 시세보다 낮은지 확인할 수 없으므로, “감정가 대비 싸다”를 “시장가격보다 싸다”로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경3127 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 28-2, 25-7, 30-2 제주1동호 · 경상남도 함안군 칠원읍 북원로 35-10 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 제조업소, 2층 사무실 · 목록 1~3 공업용 건부지 · 목록 5 도로 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 2층 · 판넬 외벽 · 판넬 및 벽지 내벽 · 하드너·데코타일 바닥 · 새시창 |
| 소유자 | 주식회사다인테크온 |
| 감정가 / 최저가 | 716,436,800원 / 280,843,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에스삼일유동화전문 유한회사 / 792,828,386원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 4-1~4-3 포함 · 목록 5 지분매각 |
① 권리 흐름 — 잔존 등기 기준은 2019.03.12.
2017.09.26. 설정된 경남은행 근저당권 2건은 등기상 2019.03.12. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서는 같은 날 새로 설정된 신한은행 채권최고액 684,000,000원의 근저당권을 잔존 권리의 기준으로 보는 것이 타당합니다. 이후의 신한은행 근저당권, 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 대표자 전입, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세훈((주)다인테크온 대표자) | 미상(별지 점유관계조사서 기타란 4 참조) | 2022.07.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 점유관계는 1건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 박세훈의 전입일 2022.07.04.는 잔존 근저당권 설정일인 2019.03.12.보다 늦으므로, 확인된 날짜 관계에 따르면 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 점유 부분, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 명도 협의 조건은 미상입니다.
③ 가격 판단 — 39.2%라도 시세 할인으로 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 280,843,000원으로 감정가 716,436,800원의 39.2%입니다. 세 차례 유찰된 숫자만 보면 낙폭이 커 보이지만, 동일 용도 부동산의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시장가격 대비 할인율은 계산할 수 없습니다.
특히 이 물건은 단일 건물이 아니라 공업용 건부지, 제조업소·사무실, 제시외 건물과 도로 지분이 결합된 일괄매각입니다. 개별 자산별 활용도와 처분성이 다르므로 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 세 차례 유찰 자체도 현재 가격에서 매수 수요가 충분하지 않았다는 점검 신호로 봐야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 39%) | 280,843,000원 | 276,111,198원 | 1,455,744,899원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 196,590,100원 | 193,037,839원 | 1,538,818,258원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 19%) | 137,613,070원 | 134,886,487원 | 1,596,969,610원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 280,843,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,731,802원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 336,000,000원 | 276,111,198원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 684,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 김현오 | 18,052,700원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 경남신용보증재단 | 89,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 150,803,397원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,731,856,097원 중 채권자 예상배당은 276,111,198원, 미배당은 1,455,744,899원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소된 경남은행 근저당권을 배당 대상으로 둔 추정이므로 원본 확인 전 확정값으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 자산 구성·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 경상남도 함안군 칠원읍 운서리 소재 칠원운서농공단지 남동측 인근으로, 주변은 중·소규모 공업시설, 주택과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로, 공부상 1층 제조업소와 2층 사무실입니다. 급·배수설비와 위생설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지의 사다리형 토지로 도로 접면은 세로한면(가)입니다. 확인된 토지면적은 518.0㎡이고 공시지가는 219,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 목록 5는 건축법상 도로 일부를 포함합니다.
- 일괄매각. 목록 1~3은 일단의 공업용 건부지로 평가됐고, 제시외 건물 4-1~4-3이 포함됩니다. 목록 5는 도로로 이용되는 지분매각이므로 지분 범위와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 제조업소·사무실과 여러 토지 및 도로 지분이 결합돼 있어 매수 목적에 맞는 시설 활용성과 향후 일괄 처분 가능성을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 2019.03.12. 말소된 경남은행 근저당권이 배당 추정에 포함된 이유를 확인하고, 실제 존속 권리와 채권자 순위를 다시 확정해야 합니다.
- 점유 형태 확인. 박세훈의 점유 부분과 사용 목적, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 현황조사서 별지와 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 4-1~4-3의 위치, 구조, 면적, 사용 상태와 유지·철거 비용을 확인해야 합니다.
- 도로 지분 확인. 목록 5는 도로로 이용되는 지분매각입니다. 정확한 지분 범위와 통행·진입 기능, 단독 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 시설 가동성 확인. 전기용량, 제조설비 반출 여부, 급·배수 상태와 건물 보수비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역이 계획하는 업종과 증축·용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 39.2%만으로 응찰가를 정하지 말고, 인근 공장·제조업소의 실제 매매·임대 사례와 예상 공실기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구·채권계산서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 없고, 점유자의 전입일도 잔존 근저당권보다 늦어 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 권리 인수만 놓고 보면 부담이 제한적인 사건입니다.
하지만 세 차례 유찰돼 감정가의 39.2%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 실거래 비교값이 없고, 제조업소·사무실, 공업용 토지, 제시외 건물과 도로 지분이 함께 매각되는 저환금성 복합자산이기 때문입니다. 더구나 등기상 말소된 경남은행 근저당권이 배당 추정에 포함된 정합성 문제도 남아 있습니다. 결론은 인수권리는 제한적이지만 가격 판단은 보류입니다. 응찰 전 권리 순위와 점유, 시설 활용성 및 실제 처분가격을 재검증해야 합니다.