인천지방법원 2026타경500586. 인천 부평구 부평동 동아빌라 4층 403호, 다세대주택입니다. 감정가는 95,000,000원인데 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,550,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율은 크지만, 이 사건은 가격보다 임차권등기 처리가 먼저입니다. 등기부에는 보증금 98,000,000원의 주택임차권등기(황준하)가 있고, 매각물건명세서상 인수권리로 표시되었으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 보는 구조입니다.
권리의 말소기준은 1996.09.21 한국주택은행 근저당권입니다. 황준하 임차인의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.06.07로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 일반적인 대항력 구조로 매수인이 보증금을 떠안는 사건은 아닙니다. 다만 명세서에 임차권등기 인수 표시가 있고 확약서가 붙어 있는 사건이므로, 입찰 전에는 반드시 확약서 원본·말소 대상·말소 조건을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 768-262 동아빌라 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.07.22. 거래가 98,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 98,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 한국주택은행 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 강제경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 을구 9번 주택임차권등기는 명세서상 인수권리로 표시되어 있으므로, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이 임차권에 적용되는지를 원본으로 재확인해야 합니다.
② 임차인·임차권등기 검토
| 구분 | 성명 | 보증금 | 전입/점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 1명 | 황준하 | 98,000,000원 | 2022.06.07 | 2022.05.18 | 2024.06.27 | 대항력 없음 확약 확인 |
*확약은 해당 임차권등기에 한정해 판단합니다. 확약서 원본의 대상·조건이 다르거나 말소가 이행되지 않는 사정이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다. 명세서상 쟁점 금액은 임차보증금 98,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,237,900원 |
| 1. 근저당 · 한국주택은행 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 2. 근저당 · 을구 2번 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 3. 근저당 · 녹동농업협동조합 | 50,000,000원 | 20,612,100원 |
| 4. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 98,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 220,700,000원 중 45,312,100원이 배당되고, 미배당은 175,387,900원입니다. 매수인 실질 인수는 0원*으로 보되, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 “희망체육공원” 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제403호이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(희망천지구), 주거환경개선지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 9번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 명세서 문구 확인. 명세서상 인수권리로 표시된 임차권등기의 말소 조건과 법원 기록의 첨부서류를 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 보증기관의 신청채권과 임차인의 보증금 이슈를 중복 계산하지 말고, 실제 임차권자는 황준하 1명으로 구분해 보세요.
- 명도 리스크. 임차권등기 사건은 점유 여부와 이사 협의가 별도 문제로 남을 수 있으므로 현황 확인이 필요합니다.
- 미배당 구조. 현재가 기준 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 이는 매수인 인수와는 별개로, 기록상 권리 정리 확인이 더 중요하다는 신호입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “말소된다”가 먼저다
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 46,550,000원까지 내려와 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 핵심은 할인율이 아니라 을구 9번 주택임차권등기입니다. 임차인의 주민등록·점유가 말소기준권리 이후라 대항력은 없고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*으로 판단됩니다. 따라서 결론은 “권리상 불가”가 아니라, 확약서 원본 확인이 끝나야 입찰 가능한 저가형 다세대입니다. 확약이 정확히 맞으면 가격은 낮아졌지만, 그 확인 없이 최저가만 보고 들어가면 안 되는 사건입니다.
