인천지방법원 2026타경500591. 부평구 부개동 원우맨션 비동 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 110,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 53,900,000원입니다. 겉으로는 감정가의 49%까지 내려온 물건처럼 보이지만, 권리분석의 승부처는 임차권등기 92,000,000원과 그에 대한 말소동의 확약서입니다.
임차인 채우리의 주민등록일자는 2022.06.29, 점유개시일자는 2022.06.30, 확정일자는 2022.05.13입니다. 제공된 권리판정상 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없음으로 정리됩니다. 다만 명세서에는 을구 순위 7번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 실제로 떠안을 금액은 0원*으로 보되, 확약서의 범위와 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부개동 120-507 원우맨션 비동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 제2층 제201호 36.79㎡ 전부 |
| 소유자 | 유성선 (2019.11.15. 소유권이전, 거래가액 88,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 보이나, 확약이 변수다
말소기준권리는 2001.06.23. 을구 1번 근저당권으로 정리됩니다. 이후의 가등기, 압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 을구 7번 주택임차권등기는 명세서상 인수권리로 명시되어 있어 그냥 “소멸”이라고만 보고 지나가면 안 됩니다. 이 건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었기 때문에, 그 임차권에 한해 실질 인수액을 0원*으로 보는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채우리 | 제2층 제201호 36.79㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 92,000,000원 | 없음 전입 2022.06.29 | 확정·배당 확정일자 2022.05.13 · 배당요구 2024.08.16 | 아님 실제 임차인 1명 |
채우리는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 보입니다. 그러나 제공된 판정상 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 핵심은 대항력 인수형이 아니라, 명세서상 인수권리로 보이는 임차권등기가 확약서로 말소될 수 있는지입니다.
③ 가격 구조 — 최저가보다 실질취득을 보라
현재 회차 최저가는 53,900,000원이고, 확약서 전제의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득은 53,900,000원입니다. 단, 이는 시세와 비교한 저가 판단이 아니라, 낙찰가에 추가 인수금이 붙는지를 따진 권리상 취득가입니다.
| 회차 | 최저가 | 실질 인수 | 실질취득 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 53,900,000원 | 0원* | 53,900,000원 | 336,170,200원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 37,730,000원 | 0원* | 37,730,000원 | 352,049,140원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 26,411,000원 | 0원* | 26,411,000원 | 363,164,398원 |
* 명세서상 을구 7번 주택임차권등기 보증금 92,000,000원이 인수권리로 표시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권에 한해 실질 인수 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,370,200원 |
| 을구 1(전 1)번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 55,900,000원 | 52,529,800원 |
| 을구 3번 근저당권 · 으뜸새마을금고 | 78,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 으뜸새마을금고 | 92,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 70,800,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 92,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 388,700,000원 중 예상배당은 52,529,800원, 미배당은 336,170,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부개동 소재 “부평동중학교” 남측 인근에 위치한 원우맨션 비동 2층 201호입니다. 주변은 중·소 규모 공동주택이 소재하는 일반주택가 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 대중교통 등의 제반 교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 2층 201호입니다. 상·하수도설비 및 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중이고, 본건 북측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26, 외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 을구 7번 주택임차권등기 보증금 92,000,000원이 명세서상 인수권리로 표시되어 있습니다. 말소동의 확약서가 이 임차권을 정확히 포괄하는지 확인해야 합니다.
- 확약 조건 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수 0원*으로 보지만, 조건부 확약인지 여부는 원본에서 확인해야 합니다.
- 가등기 대조. 갑구 2번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요한 권리로 표시되어 있습니다. 권리 흐름상 매각으로 소멸하는 구조라도 명세서·등기부 원문 대조가 필요합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 이는 매수인 인수와 별개지만, 사건의 회수 구조가 매우 부족하다는 신호입니다.
- 관리비·당해세. 배당표에는 당해세·최우선변제가 미반영되어 있습니다. 다세대주택은 미납 관리비와 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 확인되면 인수 0, 확인 전엔 보류”
이 물건은 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자로 판단하면 안 됩니다. 명세서상으로는 을구 7번 주택임차권등기 92,000,000원이 인수권리로 보이고, 바로 그 부분에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약서가 원본 그대로 확인되면 현재 회차의 실질취득은 53,900,000원, 실질 인수는 0원*입니다. 하지만 확약서 조건과 임차권등기 말소 범위를 확인하기 전까지는 안전하다고 단정하기 어렵습니다. 결론은 가격보다 서류입니다. 이 건의 성패는 최저가가 아니라, 확약서 원본 확인에 달려 있습니다.
