최저가율 49% · 실질 인수 0원* · 실제 임차인 1명 · 2회 유찰
인천지방법원 2026타경500596. 인천 부평동 계림씨티빌 2층 203호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 60,270,000원으로 감정가 123,000,000원의 49% 수준까지 내려와 있습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 임차권등기 인수 표시입니다. 이주원 임차인의 보증금은 130,000,000원으로 최저가보다 크지만, 전입·점유개시일이 말소기준권리 이후라 대항력 있는 임차인으로 보지 않습니다. 또한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 “인수 0원*”과 “싸다”는 다른 말입니다. 감정요항표상 주위는 다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재하고, 203호 건축물현황도는 공용부분 중 계단부분의 위치가 현황과 불일치한다고 적혀 있습니다. 권리의 큰 불은 꺼졌지만, 현황·가격·말소조건 확인이 남아 있는 확인형 입찰 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 396-59 2층203호 · 장제로159번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 제2층 제203호 · 37.04㎡ 전부 |
| 소유자 | 임형순 (2019.12.02. 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 60,270,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 오래된 말소기준, 뒤늦은 임차권등기
말소기준은 2001.01.17. 주식회사한국주택은행 근저당권으로 잡힙니다. 이주원 임차인의 전입·점유개시일은 2022.02.18.이고 임차권등기는 2024.03.08.에 들어왔습니다. 따라서 보증금 130,000,000원이 최저가보다 크더라도, 이 사건은 대항력 인수형으로 보지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 합산할 구조도 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·확정·배당 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이주원 | 제2층 제203호 37.04㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 전입·점유 2022.02.18 · 확정 2022.01.17 · 배당요구 2024.03.08 | 대항력 없음 배당요구 승계 아님 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. 말소동의 확약서 반영 시 실질 인수 0원*입니다. |
보증금만 보면 130,000,000원으로 최저가 60,270,000원보다 큽니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 유형이 아닙니다. 이 사건의 비교 기준은 보증금 130,000,000원이 아니라 실질취득 60,270,000원입니다. 단, 그 실질취득은 말소동의 확약서가 실제로 작동한다는 전제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,484,860원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 130,000,000원 | 13,285,140원 |
| 3. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 19,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 동부새마을금고 | 54,600,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 구로신용협동조합 | 73,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,039,000,000원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,577,100,000원 중 예상배당은 58,785,140원, 미배당은 3,518,314,860원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 계산되어 있으나, 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택을 중심으로 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(부평시장역) 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제203호로, 외벽은 드라이비트 등 마감, 창호는 샤시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 세장형 토지로서 공동주택의 건부지로 이용 중이며, 출입은 남측 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26., 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.)입니다.
- 현황도. 2층 건축물현황도는 현황과 일치하나, 203호 건축물현황도는 공용부분 중 계단부분의 위치가 현황과 불일치한다고 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 실질 인수 0원* 판단의 핵심입니다. 확약 주체, 대상 권리, 말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 을구 순위 13번 주택임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 잔금 납부 전후 실무 흐름을 점검하세요.
- 대항력 오해 금지. 보증금 130,000,000원이 최저가보다 크지만 전입·점유개시가 말소기준 이후라 대항력 인수형으로 보지 않습니다.
- 현황도 불일치 확인. 203호 건축물현황도와 공용부분 계단 위치 불일치가 이용·매각·대출에 영향을 주는지 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 말고, 다세대주택 거래 가능 가격과 실질취득 60,270,000원을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 표시”보다 “확약서 작동 여부”가 승부처
이 사건은 겉으로 보면 보증금 130,000,000원의 임차권등기가 있어 부담스럽습니다. 그러나 임차인의 전입·점유개시가 말소기준권리 이후이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 그래서 권리분석의 핵심은 “임차권등기가 있다”가 아니라 그 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는가입니다. 확약서 원본 확인이 끝나면 남는 쟁점은 가격과 현황입니다. 다세대주택, 2회 유찰, 시세 자료 부재, 203호 현황도 불일치까지 함께 놓고 보면 결론은 보수적입니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 확인 후 판단.
