인천지방법원 2026타경500617. 미추홀구 용현동 대명빌라 시동 3층 301호, 50.33㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 113,000,000원이고 3회 유찰 뒤 최저매각가는 38,759,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 핵심은 2023.08.31 접수된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.22, 확정일자는 2021.03.24, 전입·점유는 2021.04.14로 강제경매개시결정일 2026.01.26보다 앞서 있어 선순위 대항력 구조입니다.

다만 이 사건은 단순한 “선순위 임차권 1억1천만원 인수형”으로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기에 관해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 한국토지주택공사 임차권의 미배당액은 계산상 72,338,662원이지만, 정확도 규칙상 그 권리의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 문제는 확약이 그 권리에만 적용된다는 점입니다. 별도로 신고된 실제 임차인 ‘주식회’는 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 정리돼 있으나 보증금이 미상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약은 주된 인수를 지우지만, 별도 임차인은 남는다

말소기준은 2026.01.26 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사의 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이나, 명세서상 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 권리의 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 배당표 계산에서는 보증금 110,000,000원 중 37,661,338원이 배당되고 72,338,662원이 부족한 것으로 나오지만, 이 72,338,662원은 확약을 반영하기 전 룰상 인수액입니다.

② 시세 비교 — 표면 최저가는 38.4%, 하지만 가격 메리트 확정은 금물

대명빌라(C동) 거래표본은 4건이고, 시세지표상 최근12개월 평균은 101,000,000원, 최신 거래는 2022.04의 108,000,000원입니다. 표면 최저매각가 38,759,000원은 최근12개월 평균의 38.4%로 크게 낮습니다. 다만 실제 거래표본은 2021.08~2022.04에 집중돼 있고 면적도 본건 50.33㎡와 일치하지 않습니다.

숫자만 놓고 보면 최저가 38,759,000원은 실거래 최저 82,000,000원과 평균 101,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 사건의 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 확약 밖 미상임차인의 보증금을 포함한 실질취득 총액이어야 합니다. 그 금액이 아직 확정되지 않았으므로 “시세보다 싸다” 또는 “큰 가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 38,759,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 한국토지주택공사의 보증금 미배당액은 72,338,662원으로 계산됩니다. 다만 명세서상 해당 주택임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 그 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 별도 실제 임차인에게 자동 적용되지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 대명빌라(C동)은 총 8세대입니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 낙섬사거리 북동측 인근으로, 주변은 유사 다세대주택과 단독주택 등이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 1996.11.06 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물이며, 외벽은 적벽돌쌓기 마감 등, 창호는 알미늄샷시창 등입니다.
• 도로. 부지는 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 1,368,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 거래표본은 4건이고 면적 일치 표본이 없으며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 을구 1번 주택임차권에 관한 말소동의 확약서의 당사자·조건·말소절차가 실제 매각 후 이행 가능한지 원문으로 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 1명 보증금 확인. ‘주식회’의 보증금이 미상입니다. 대항력·우선변제권이 정리돼 있으므로 보증금 규모와 배당 후 미회수액 확인이 핵심입니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사의 110,000,000원은 보증금 대위·승계 신고로, 별도 실제 임차인 보증금처럼 더해서 계산하면 안 됩니다.
• 표면 최저가 함정. 38,759,000원은 최근12개월 평균 101,000,000원의 38.4%지만, 미상임차인 보증금이 확정되기 전에는 가격 메리트 판단을 보류해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 실거래 4건의 면적이 본건 50.33㎡와 일치하지 않고 거래월도 2021.08~2022.04에 집중돼 있습니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 낙찰 후 재매각 시 매수층과 거래속도를 보수적으로 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 인수는 사라졌지만, 아직 깨끗한 물건은 아니다”

이 사건의 첫인상은 감정가 113,000,000원에서 3회 유찰돼 38,759,000원까지 내려온 저가 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 한국토지주택공사의 보증금 110,000,000원은 배당 시뮬레이션상 72,338,662원이 미배당되지만, 명세서상 말소동의 확약서 때문에 해당 임차권 인수는 실질 0원입니다.

문제는 확약 밖입니다. 보증기관 승계분을 제외하면 실제 임차인은 1명이고, 전입 2021.04.14·확정일자 2021.03.24로 대항력과 우선변제권이 있는 구조인데 보증금이 미상입니다. 따라서 실질취득가는 최소 38,759,000원에서 시작하지만 상단이 열려 있습니다. 실거래 평균 101,000,000원보다 표면 최저가가 크게 낮다는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

주된 인수는 확약으로 해소, 잔여 임차인 위험은 미확정. 3회 유찰된 8세대 다세대라는 환금성까지 고려하면, 이 물건의 승부처는 더 낮은 입찰가가 아니라 확약 밖 실제 임차인의 보증금과 인수 여부를 얼마만큼 확실히 닫느냐입니다.