최저가는 79,100,000원이지만, 룰상 실질취득은 111,823,800원 — 말소동의 확약서 확인이 승부처

인천지방법원 2026타경500617. 인천 미추홀구 용현동 대명빌라 시동 3층 301호, 전유면적 50.33㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자인 메트로하우스주식회사는 2021년 3월 30일 거래가 83,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 보아야 할 권리는 2023년 8월 31일 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 3월 22일, 확정일자는 2021년 3월 24일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2021년 4월 14일이며 보증금은 110,000,000원입니다.

한국토지주택공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라, 매각물건명세서에 기재된 실제 임차인 1명의 보증금에 관해 대위·승계한 보증기관입니다. 따라서 한국토지주택공사 110,000,000원과 실제 임차인의 보증금을 별개의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 이 리포트는 실제 임대차관계 1건, 보증금 합계 110,000,000원으로만 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다

열람된 권리 내역을 기준으로 한 말소기준은 2026년 1월 26일 강제경매개시결정입니다. 주택임차권은 그보다 앞선 2023년 8월 31일 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유도 2021년 4월 14일이므로 기본 권리계산에서는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권으로 봅니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지

한국토지주택공사 명의의 110,000,000원은 실제 임차인의 보증금을 대위·승계한 금액입니다. 매각물건명세서상 실제 임차인과 한국토지주택공사의 신고를 각각 독립된 보증금으로 계산하면 동일 임대차관계를 이중 계상하게 됩니다. 배당요구일은 한국토지주택공사가 2023년 8월 31일, 실제 임차인이 2026년 1월 23일로 기재돼 있지만, 보증금 원금은 합계 110,000,000원 한 건입니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 78.3%, 실질취득은 110.7%

대명빌라(C동)의 확인된 최근 거래는 4건이며, 대상 전유면적 50.33㎡와 동일 면적의 거래는 아닙니다. 비교 표본은 40.61㎡와 55.73㎡이고 거래시점도 2021년과 2022년이므로, 실거래 평균 101,000,000원은 정밀 시세가 아니라 가격 방향을 보는 참고값으로 사용해야 합니다.

최저가 79,100,000원은 실거래 평균 101,000,000원의 78.3%입니다. 최저가만 놓고 보면 21,900,000원 낮습니다. 하지만 룰상 실질취득액 111,823,800원은 평균보다 10,823,800원 높고, 평균의 110.7%입니다. 확인된 실거래 최고가 109,000,000원보다도 2,823,800원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)

기본 권리계산상 임차보증금 미배당액 32,723,800원이 매수인에게 승계됩니다. 다만 을구 1번 주택임차권에 관한 말소동의 확약서가 유효하게 이행될 경우 해당 인수액은 실질 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 유찰돼도 룰상 총액은 크게 내려가지 않는다

확약 효과를 제외한 기본 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 낙찰가는 79,100,000원에서 38,759,000원으로 크게 낮아지지만, 룰상 실질취득액은 계속 111,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 인수형에서는 “몇 번 유찰됐는가”보다 낙찰가와 인수액을 합친 총액이 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상은 아파트가 아니라 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 3층 301호이며 외벽은 적벽돌쌓기, 창호는 알미늄샷시창 등입니다.
• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 낙섬사거리 북동측 인근으로, 유사 다세대주택과 단독주택이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난합니다.
• 도로. 부지는 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접합니다.
• 설비. 위생시설·상하수도·가스설비·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 1,368,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 적용되는 토지거래계약 허가구역이며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대, 1996년 사용승인 다세대로 거래 표본이 적고 확인된 거래 면적도 대상 면적과 일치하지 않아 재매각 가격 산정에 보수적 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 을구 1번 주택임차권 전체가 대상인지, 조건이나 기한이 있는지, 낙찰 후 누가 어떤 절차로 말소하는지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인과 한국토지주택공사는 동일 보증금 110,000,000원의 임차인·대위승계 관계입니다. 보증금을 두 번 계산하지 마세요.
• 등기부 최신 원문 확인. 등기 요약상 근저당 1건이 집계돼 있으므로 접수일·채권최고액·권리자와 임차권보다 앞서는지 여부를 확인해야 합니다.
• 가격은 총액으로 판단. 확약 효력 확인 전 응찰 상한은 최저가 79,100,000원이 아니라 룰상 실질취득액 111,823,800원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 현장 점유자, 열쇠 인도 가능 여부와 명도 일정을 확인하세요.
• 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 가스·수도 등 미납 여부를 관리주체 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 거래 표본 보정. 확인된 거래는 40.61㎡와 55.73㎡로 대상 50.33㎡와 다릅니다. 층·수리상태·채광·누수·주차여건을 반영해 별도 시세조사가 필요합니다.

맺으며 — “79,100,000원 경매”가 아니라 “확약 검증형 경매”

이 물건을 최저가 79,100,000원짜리 다세대로만 보면 안 됩니다. 기본 배당표대로라면 임차보증금 32,723,800원이 남아 현재 회차 실질취득액은 정확히 111,823,800원입니다. 이는 확인된 실거래 평균 101,000,000원의 110.7%로, 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없는 수준입니다.

반대로 을구 1번 주택임차권에 관한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 해당 권리 전부에 유효하고 실제 말소까지 이행된다면, 그 임차권 인수는 실질 0원*이 되어 현재 회차 매각대금 79,100,000원에서 가격 여지가 생깁니다. 실제 임차인은 1명이고 한국토지주택공사는 같은 보증금의 대위·승계자이므로, 확약 밖의 별도 보증금을 다시 더할 사안도 아닙니다.

결론은 명확합니다. 확약서가 확인되기 전에는 고가의 인수형, 확약서가 완전하게 확인되면 저가 취득 가능성이 생기는 조건부 물건입니다. 여기에 등기 요약상 근저당 1건의 상세 확인과 오래된 8세대 다세대의 환금성까지 점검해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서 원본, 최신 등기부, 실제 말소 이행 가능성입니다.