인천지방법원 2026타경500627. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가에서는 현재 연립주택으로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 소유자는 김은지이며, 2023.10.13 공유자 전원 지분을 이전받아 단독소유자가 됐습니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 315,700,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026.01.26 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 등기상 말소기준 이후 별도 압류나 추가 담보권은 확인되지 않으며, 경매로 소멸하는 구조라 등기상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 356,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 174,440,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다. 권리는 단순하지만, 가격 판단에는 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역4블록6로트 파르나스에이동 2층202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 소성로294번길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 김은지 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 174,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 330,527,691원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.10.13 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 315,700,000원이고 채무자는 김은지입니다. 2026.01.26 같은 농협은행주식회사가 임의경매를 신청했으며, 이 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 174,440,000원으로 감정가 356,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 122,107,999원, 4회 유찰 시에는 85,475,599원으로 제시되어 있습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격이 싸다고 판단하는 것은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 174,440,000원 | 171,197,840원 | 144,502,160원 |
| 3회 유찰 시 | 122,107,999원 | 119,598,487원 | 196,101,513원 |
| 4회 유찰 시 | 85,475,599원 | 83,537,038원 | 232,162,962원 |
유찰이 거듭될수록 농협은행주식회사 근저당의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,242,160원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 315,700,000원 | 171,197,840원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 174,440,000원 가정 시 집행비용 3,242,160원, 농협은행주식회사 근저당에 171,197,840원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 144,502,160원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 인천문학경기장 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 5층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지에 자체 지반이 평탄한 장방형 토지이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 서측 및 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 문학도시개발구역 내 제2종일반주거지역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 연립주택·유사 물건의 실제 거래가격과 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 전입 여부 등 현황 확인이 우선입니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린주택이나 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현황과 공부상 용도를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2023.10.13 농협은행주식회사 근저당이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2023.10.13 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 356,000,000원이 두 차례 유찰되어 174,440,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없기 때문입니다. 여기에 감정평가상 임대관계 미상까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 단순, 가격과 점유는 추가 확인입니다.
