인천지방법원 2026타경500633. 인천 남동구 간석동 ‘리더스타워’ 에이동 808호, 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 70,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 34,300,000원입니다. 숫자만 보면 반값 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “최저가가 낮다”로 접근하면 안 됩니다. 등기에는 임차보증금 110,000,000원의 김하은 임차권등기가 있고, 매각물건명세서에는 이를 인수권리로 표시하되 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 나타납니다.
따라서 이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 임차인의 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되어 보증금 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 둘째, 그래도 임차권등기가 명세서상 인수권리로 표시된 만큼, 확약서의 효력·범위·말소 조건을 원본으로 확인해야 합니다. 확약서가 전제대로 작동하면 주된 인수는 실질 0원*이지만, 이 확인을 생략하고 최저가만 보고 들어가는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 8층808호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 오피스텔 · 8층 808호 27.86㎡ 전부 |
| 소유자 | 정일록 (2022.05.26. 거래가 63,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
말소기준은 2008.04.25. 계양농업협동조합 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이후의 근저당권, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 김하은 임차권등기는 임차보증금 110,000,000원으로 금액이 물건의 감정가보다 크고, 명세서상 인수권리로 표시된 뒤 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 있습니다. 즉 권리분석의 결론은 “깨끗하다”가 아니라 확약서가 전제대로 이행되면 주된 인수가 해소되는 특수 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.1억
| 성명 | 점유/용도 | 보증금 | 전입/확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김하은 | 8층 808호 27.86㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 전입 2022.06.10 · 확정 2022.05.30 | 2024.07.15. | 대항력 없음 확약 확인 |
김하은 임차인은 실제 임차인으로 보며, 보증기관의 중복 신고로 보증금을 합산할 사안은 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력은 없음으로 표시됩니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득액이 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 명세서상 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있고 말소동의 확약서가 붙어 있으므로, 이 임차권등기는 확약서 원본 확인 없이는 리스크를 단정 제거할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 1,017,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 48,100,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 백수농업협동조합 | 55,200,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 34,300,000원 기준 총 채권액 213,300,000원 중 채권자 예상배당은 33,282,600원, 미배당은 180,017,400원입니다. 주택도시보증공사의 청구금액 110,000,000원은 이 가정 배당표상 0원 배당입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약산초등학교 남서측에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간석오거리역(인천1호선)이 소재해 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 제8층 제808호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 권리를 대상으로 하는지, 말소 조건이 무엇인지 반드시 원본으로 확인하세요.
- 임차권등기 말소 가능성. 을구 5번 주택임차권등기가 매각 후 실제로 말소되는 구조인지, 법원 서류와 등기부를 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당 0원. 현재 최저가 가정에서는 주택도시보증공사 청구금액 110,000,000원이 배당표상 0원입니다. 이 점은 사건의 성격을 보여주는 핵심 신호입니다.
- 보증금 착시 주의. 보증금 110,000,000원은 대항력 인수형으로 합산할 수 있는 구조는 아니지만, 명세서상 인수권리와 확약서가 함께 있는 만큼 단순 소멸권리로만 읽어선 안 됩니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 미납 관리비, 실제 점유자, 열쇠 인도, 공용부분 부담을 현장과 관리단에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·배당 시뮬레이션·감정요항표 기준의 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “반값”보다 “확약서”가 먼저다
이 물건은 감정가 70,000,000원에서 최저가 34,300,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 이 사건을 가격 할인으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 보증금 110,000,000원의 임차권등기가 있고, 명세서상 인수권리로 표시되었으며, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조입니다. 전입이 말소기준권리 이후라 대항력 인수형은 아니고, 확약서가 작동하면 주된 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 그럼에도 신청채권자 배당 0원과 임차권등기 말소 확인이 남아 있어 등급은 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 명확합니다. 가격은 낮아졌지만, 입찰 판단의 첫 순서는 확약서 원본 확인입니다.
