인천지방법원 2026타경500659. 인천 서구 심곡동 한진게이트빌 씨동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 122,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 41,846,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 상당히 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득원가를 계산하면 안 되는 구조입니다. 말소기준은 2021년 3월 12일 국세 압류인데, 그보다 앞선 2020년 9월 25일 전입을 기초로 한 대항력 임차관계가 존재하고, 현재 배당계산상 보증금 부족분 73,807,228원이 매수인 인수로 남습니다.

한국토지주택공사는 실제 임차인과 별개의 추가 임차인이 아니라 보증기관 승계·대위 신고로 표시돼 있습니다. 따라서 한국토지주택공사 114,500,000원과 실제 임차인 주식회의 500,000원을 서로 다른 보증금처럼 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 등기된 주택임차권과 배당표에서는 한국토지주택공사 승계·대위 보증금 114,500,000원을 기준으로 우선변제 및 미배당 인수 위험이 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차관계가 핵심

말소기준권리는 2021.03.12. 갑구 13번 국 압류입니다. 2022년 6월과 2023년 11월의 추가 국세 압류, 2026년 서울보증보험의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞서 2020.09.25. 전입한 임차관계입니다. 확정일자는 2020.07.20.이고 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 회차 배당만으로 보증금이 모두 채워지지 않습니다.

② 시세 비교 — 4,184만원이 아니라 1.16억을 비교해야 한다

한진게이트빌의 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 108,571,428원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 기준 5건 평균은 112,400,000원, 최신 거래는 2023년 10월 120,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 13.5% 상승했습니다.

현재 최저매각가 41,846,000원은 최근 12개월 평균의 37.2%에 불과하지만, 그 비율은 인수액을 제외한 숫자입니다. 현재 예상 인수액 73,807,228원을 더한 실질취득은 115,653,228원으로 최근 12개월 평균의 약 102.9%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다는 낮지만 최근 평균보다는 높기 때문에, 현재 회차를 “시세보다 크게 싸다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)

현재 배당가정에서는 한국토지주택공사 승계·대위 보증금 중 40,692,772원이 배당되고 부족분 73,807,228원이 매수인 인수로 계산됩니다. 서울보증보험의 청구 153,307,657원은 배당되지 않는 시나리오입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 대상 전용면적은 50.79㎡입니다.
• 규모. 한진게이트빌은 총 18세대이며 사용승인일은 2002.01.18.입니다.
• 주위환경. 인천양지초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트와 다세대주택이 주를 이루는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 감정요항표에는 인근 노변 버스정류장 및 지하철 ‘미금역’이 소재해 교통여건이 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 402호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 바닥은 강화마루, 창호는 하이새시 2중창입니다.
• 설비. 도시가스보일러 난방, 상하수도 및 위생설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·절대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,211,000원/㎡입니다.
• 환금성. 실거래 7건의 가격 범위가 83,000,000원~125,000,000원으로 넓고 단지 경매 평균 유찰횟수도 2.4회입니다. 소규모 다세대인 만큼 개별 상태와 임차관계가 매각가격에 크게 작용할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 41,846,000원 + 인수 73,807,228원 = 115,653,228원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질 부담은 115,427,260원·115,269,082원 수준으로 크게 내려가지 않습니다.
• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택임차권 말소동의 확약서가 제출됐지만 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수 0원으로 전제하지 않는 편이 안전합니다.
• 실제 임차인 1명. 한국토지주택공사는 승계·대위 신고이므로 실제 임차인과 중복해 인원·보증금을 합산하지 마세요.
• 국세 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순서와 임차보증금 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 비교. 최근 12개월 평균 112,400,000원과 최신 거래 120,000,000원을 중심으로 보되, 현재 실질취득 115,653,228원은 최근 평균보다 높다는 점을 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당요구 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “4,184만원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 핵심은 3회 유찰이나 34% 최저가가 아닙니다. 현재 가격 41,846,000원에 대항력 임차관계의 미배당 인수액 73,807,228원이 붙으면 실질취득은 115,653,228원이 됩니다. 최근 12개월 실거래 평균 112,400,000원보다 높은 수준이라 가격이 크게 싸다고 볼 근거가 없습니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분 상당 부분이 인수액 증가로 옮겨가므로 실질취득액은 약 1.15억원 수준에 머뭅니다.

여기에 실제 임차인과 보증기관 승계·대위 관계, 주택임차권 말소동의 확약서의 효력 범위, 국세 압류의 배당 영향까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상이고 권리 확인 난도도 높은 다세대입니다. 결론은 최저가가 아니라 인수 후 총액과 확약서 원문을 보고 판단하는 것입니다.