한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 있어 원래는 보증금 인수 위험이 큰 물건이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인 인수 실질은 0원입니다. 다만 최근 12개월 거래 평균 1.005억, 최신 거래 1.11억 대비 가격 경쟁력과 소형 다세대 환금성을 함께 봐야 합니다.
감정가
138,000,000원
최저가 67,620,000원
실질취득
67,620,000원
확약 적용 인수 실질 0원
최근12개월 시세
100,500,000원
최근 2건 평균
핵심지표
하락 -22.6%
최근 vs 이전 추세
인천지방법원 2026타경500668. 인천 서구 검암동 더프라임 나동 501호 다세대입니다. 감정가는 1억3,800만원, 현재 최저가는 6,762만원으로 2회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 권리소멸 여부보다 임차권등기와 확약의 관계입니다.
등기상 박경옥 임차인은 보증금 165,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자입니다. 원칙적으로 보증금 일부 미배당 시 매수인 인수 가능성이 있었지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차권 인수 실질은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 652-1 더프라임 나동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약으로 해소
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 그러나 확약 적용
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박경옥 | 165,000,000원 | 有 | 有 | 확약으로 실질 0원 |
⚠️ 인수 판단 배당표 기준 현재 회차에서는 임차인 보증금 165,000,000원 중 66,002,840원이 배당되고 부족분 98,997,160원이 발생합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원입니다. 확약 대상 외 별도 임차 위험은 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 매력적, 다만 하락 추세
더프라임가동나동 동일·유사 면적 거래 기준 최근 12개월 평균은 100,500,000원, 최신 거래는 2025.11 111,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 67.3% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 34.53㎡ | 2 | 111,000,000원 |
| 2025.10 | 34.53㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 36.22㎡ | 4 | 116,000,000원 |
| 2023.09 | 34.53㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.11 | 36.22㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 2건 | 100,500,000원 |
⚠️ 시세 흐름 최근 12개월 평균은 100,500,000원으로 이전 거래 대비 -22.6% 하락 추세입니다. 최저가는 가격상 여유가 있지만, 소형 다세대는 거래량과 매수층 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 임차인 박경옥 보증금 | 165,000,000원 | 66,002,840원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
최저가 vs 실거래
최저가는 최근12개월 평균 대비 낮지만 하락 추세와 환금성을 함께 고려해야 합니다.
✅ 권리 관점 대항력 임차권이라는 큰 위험요소가 있었으나 확약으로 해당 인수 부담은 실질 0원입니다.
⛔ 주의 관점 소형 다세대 특성상 아파트보다 환금성이 낮을 수 있고, 최근 시세는 하락 추세입니다. 낙찰가만 보지 말고 실제 매수 가능 가격과 출구 전략을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약 범위를 반드시 원본 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 12개월 평균 100,500,000원과 최신 거래 111,000,000원을 기준으로 판단합니다.
- 환금성 검토. 32세대 규모 소형 다세대라 매도 가능 기간을 고려해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 줄었지만, 다세대는 가격보다 출구가 중요하다”
검암 더프라임 501호는 일반적인 대항력 임차권 물건이라면 높은 인수 위험을 검토해야 하는 사례입니다. 하지만 확약 제출로 해당 임차권 인수 실질은 0원으로 정리됩니다. 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 낮아 가격 매력은 있으나, 최근 시세 하락과 소형 다세대 환금성은 반드시 함께 봐야 합니다. 권리는 개선됐고, 남은 승부처는 가격과 매도 가능성입니다.
