인천지방법원 2026타경500670. 인천 남동구 장수동 ‘유엔빌리지6차’ 제5층 제501호, 전용 52.38㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 144,000,000원이지만 이미 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 70,560,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 같은 면적 실거래 평균 153,333,333원과 비교하면 최저가는 46.0%입니다.
권리의 핵심은 가격보다 임차권등기입니다. 말소기준은 2012.05.11 인천원예농업협동조합 근저당권이고, 홍신우의 전입신고일은 2021.07.29로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시됩니다. 이 확약이 홍신우 임차권등기에 적용되는 범위에서는 매수인 실질 인수는 0원*으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500670 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 장수동 782-4 유엔빌리지6차 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.38㎡ · 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 이이범 (2021.07.28 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 70,560,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
말소기준권리는 2012.05.11 을구 1번 인천원예농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 압류, 근저당권, 임차권등기, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 이 사건에서 별도로 봐야 할 항목은 을구 5번 주택임차권등기입니다. 매각물건명세서상 인수권리로 표시되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있어 그 확약이 유효하게 적용되면 홍신우 임차권등기 인수는 실질 0원*입니다.
② 임차인 및 인수 판단
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 홍신우 | 제5층 제501호 52.38㎡ 전부 | 175,000,000원 | 2021.07.29 / 2021.07.07 | 대항력 없음 후순위 배당 승계 아님 |
홍신우는 실제 임차인 1명으로 보입니다. 임대차계약일자는 2021.07.07, 점유개시일자는 2021.07.28, 주민등록일자는 2021.07.29이며, 보증금은 175,000,000원입니다. 그러나 말소기준권리 2012.05.11보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2023.08.31 임차권등기로 확인되지만, 최저가 기준 배당표상 신청채권자 주택도시보증공사까지 배당이 가지 않는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 확실히 낮지만 환금성은 작다
유엔빌리지#6은 총 8세대, 사용승인일 2012.01.30의 소규모 다세대입니다. 동일 면적 52.38㎡ 실거래는 최근 3건으로, 평균은 153,333,333원, 최저는 140,000,000원, 최고는 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 52.38㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2023.11 | 52.38㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.07 | 52.38㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 153,333,333원 |
현재 최저가 70,560,000원은 실거래 평균의 46.0%입니다. 확약서로 임차권등기 인수 문제가 해소된다는 전제에서는 가격 메리트가 분명합니다. 다만 총 8세대 다세대이고 실거래 표본이 3건에 그쳐, 아파트처럼 환금성이 넓다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,670,080원 |
| 1. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 455,000,000원 | 68,889,920원 |
| 2. 근저당 · 미추홀새마을금고 | 132,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 762,000,000원 중 채권자 배당은 68,889,920원, 미배당은 693,110,080원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원*으로 보되, 주택임차권등기 말소동의 확약서 확인이 전제입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 낮은 가격의 이면
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 693,110,080원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 713,897,056원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 34,574,400원 | 33,552,061원 | 728,447,939원 |
유찰이 더 진행될수록 매입가격은 내려가지만, 배당받지 못하는 채권은 더 커집니다. 매수인 인수액이 늘어나는 구조로 표시되지는 않지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심 문서인 이유가 여기에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 장수동 소재 인천광역시 청소년수련관 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 폐문부재로 내부확인은 하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호이며, 사용승인일은 2012.01.30입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대로, 동일면적 실거래 표본이 3건입니다. 가격 할인은 크지만 되팔 때의 매수층은 넓지 않을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 폐문부재로 내부확인을 하지 못했습니다. 현재 점유자, 인도 가능성, 이사 협의 비용을 반드시 반영하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있습니다. 당해세가 있으면 배당표가 바뀔 수 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모라 거래 표본이 적습니다. 단기 재매각보다 보수적인 보유·처분 계획이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 임차권등기 말소 가능성을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 좋다, 문서 확인이 전부다”
이 물건은 최저가만 보면 강하게 할인된 다세대입니다. 70,560,000원은 실거래 평균 153,333,333원의 46.0%로, 가격 메리트는 분명합니다. 그러나 안전성은 최저가가 아니라 을구 5번 주택임차권등기와 말소동의 확약서 확인에서 결정됩니다. 확약이 원본 그대로 유효하다면 실질취득은 최저가 수준, 즉 70,560,000원*입니다. 반대로 확약 범위가 불명확하거나 현장 점유가 다르면, 낮은 가격은 곧바로 리스크 프리미엄으로 바뀝니다. 결론은 문서가 맞으면 가격 합격, 문서 확인 전에는 보류입니다.
