인천지방법원 2026타경500707. 부평동 에코파인 2층201호, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 겉으로 가장 크게 보이는 권리는 홍아셀 명의의 주택임차권등기입니다. 보증금이 286,000,000원으로 최저가 133,770,000원보다 훨씬 커 보이기 때문에, 숫자만 보면 대항력 인수형으로 오해하기 쉽습니다. 하지만 이 사건은 전입신고가 말소기준권리 이후이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 함께 걸려 있어 실질 인수 0원*으로 정리되는 구조입니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”보다 “확약서가 실제로 홍아셀 임차권등기를 말소시키는지”가 먼저입니다. 확약이 유효하게 작동하면 매수인의 실질취득 기준은 133,770,000원입니다. 반대로 확약 원본·적용범위·말소 절차가 확인되지 않으면, 명세서상 보이는 보증금 286,000,000원이 의사결정을 흔드는 위험요소로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500707 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 738-45 에코파인 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 제2층 제201호 78.34㎡ 전부 |
| 소유자 | 김나연 (김명에서 2020.07.29 명의인표시 변경) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 133,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기보다 확약서가 먼저다
분석 기준상 말소기준권리는 2019.03.06 주식회사신한은행 근저당권입니다. 홍아셀의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.06.17로 말소기준권리보다 뒤입니다. 그래서 이 임차권은 보증금 규모가 크더라도 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고, 현재 자료상으로는 대항력 없음으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
임차인은 홍아셀 1명입니다. 보증기관 명의의 대위·승계 중복신고가 아니라, 실제 임차인으로 분류됩니다. 배당요구일은 2024.07.29이고, 보증금은 286,000,000원입니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍아셀 | 제2층 제201호 78.34㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 286,000,000원 | 2022.06.17 / 2022.05.09 | 2024.07.29 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 아님 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 주식회사신한은행에 131,097,220원이 배당되고, 주택도시보증공사에는 0원이 배당됩니다. 즉 임차보증금 규모가 크지만, 선순위 구조와 확약서 때문에 매수인이 곧바로 보증금을 떠안는 구조로 보지는 않습니다.
③ 회차별 가격과 미배당 — 내려갈수록 채권자 미배당은 커진다
현재 최저가는 감정가의 49%인 133,770,000원입니다. 다음 회차로 내려가면 최저가는 줄지만, 배당으로 회수되지 않는 금액은 더 커집니다. 매수인 인수는 각 회차 모두 0원*으로 산정되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 133,770,000원 | 49% | 363,702,780원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 93,639,000원 | 34.3% | 403,246,502원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 65,547,299원 | 24.01% | 430,832,552원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,672,780원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 208,800,000원 | 131,097,220원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
채권 총액 494,800,000원 중 현재 회차 예상배당은 131,097,220원, 총 미배당은 363,702,780원입니다. 매수인 인수액은 0원*으로 산정합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평역(수도권1호선) 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평역(수도권1호선)이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 2층201호입니다. 사용승인일은 2018.11.19입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·기계식주차장설비 등이 되어 있습니다.
- 도로·규제. 북측으로 노폭 7m 내외 도로에 접하고, 일반상업지역·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 홍아셀 임차권등기 보증금 286,000,000원에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 재점검. 홍아셀의 주민등록일자 2022.06.17은 말소기준권리 2019.03.06 이후입니다. 등기부·명세서·현황조사 원본을 대조하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 대출·전입·임대 운용 조건을 아파트처럼 단순 적용하지 마세요.
- 기계식주차장·관리비 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 기계식주차장 이용조건은 매수인 비용으로 연결될 수 있습니다.
- 배당구조 이해. 현재 회차에서는 주택도시보증공사 배당이 0원으로 산정됩니다. 신청채권자의 청구액과 배당 결과가 맞물린 사건입니다.
맺으며 — “인수 0원*”은 확약서 확인 후에만 의미가 있다
이 물건은 단순히 “2회 유찰이라 싸다”로 접근하면 안 됩니다. 권리의 핵심은 홍아셀 임차권등기와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 전입이 말소기준권리 뒤라 대항력은 없고, 확약 전제로 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 그래서 취득 기준은 133,770,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 확약은 해당 임차권등기에 한정됩니다. 실제 점유자, 원본 문구, 말소 절차가 어긋나면 숫자의 의미가 바뀝니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 오피스텔 용도와 대규모 미배당 구조를 감안하면 확약 원본 확인 후 보수적으로 접근할 B급 물건입니다.
