인천지방법원 2026타경500712. 청라 현대썬앤빌더테라스 7층 101-720호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 현재 최저매각가는 51,940,000원으로 감정가 106,000,000원 대비 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰 물건처럼 보이지만, 이 사건은 일반적인 “권리 깨끗한 반값 물건”이 아닙니다. 권리표에서 가장 먼저 봐야 할 것은 갑구 압류가 아니라, 그보다 앞선 을구 1번 주택임차권등기입니다.
임차권자 이학찬의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.09.19, 확정일자는 2022.09.01입니다. 임차권등기 접수일은 2024.10.10이고, 권리분석상 말소기준으로 잡힌 갑구 4번 압류 접수일 2025.10.20보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 원칙적으로 매각으로 당연히 지워지는 후순위 권리가 아니라, 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차인에 한해 실질 인수액은 0원으로 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 7층101-720호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김성겸 (2022.09.23. 소유권이전, 거래가액 114,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 기준권리는 2025.10.20 갑구 4번 압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 2024.10.10 을구 1번 주택임차권등기는 기준권리보다 앞서 있습니다. 등기부에는 임차보증금 110,000,000원, 범위 7층 101-720호 23.834㎡ 전부, 주민등록·점유개시 2022.09.19, 확정일자 2022.09.01가 표시되어 있어 대항력과 우선변제권이 함께 걸린 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 반영 시 실질 인수 0원*
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이학찬 | 7층 101-720호 23.834㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2022.09.19 | 2022.09.01 | 2024.10.10 | 대항력 우선변제 확약 반영 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안은 보이지 않습니다. 이학찬 임차권은 기준권리보다 앞선 선순위 임차권이므로 원칙상 인수 위험이 있지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시됩니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 실질 인수 0원*으로 분석합니다.
* 룰상 선순위 임차권 보증금은 110,000,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 유효하게 적용된다는 전제입니다.
③ 회차별 가격 — 최저가보다 ‘확약 반영 실질취득’이 기준
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 51,940,000원 | 50,605,080원 | 59,394,920원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 36,358,000원 | 35,303,556원 | 74,696,444원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 25,450,600원 | 24,592,489원 | 85,407,511원 | 0원* |
현재 회차 기준 배당 후 주택도시보증공사에는 59,394,920원의 미배당이 남습니다. 일반적인 대항력 임차권 구조라면 이 미배당이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있습니다. 이 사건은 확약서가 있으므로 해당 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 보지만, 입찰 전에는 반드시 확약서 원문·말소 범위·말소 조건을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,334,920원 |
| 1. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 50,605,080원 |
| 미배당 · 주택도시보증공사 | - | 59,394,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 현재 회차에서 신청채권자 청구금액 110,000,000원은 전액 만족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라2동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조, 지하5층/지상28층 건물 내 7층 101-720호입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 지역난방(열병합)에 의한 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 누구의 어떤 임차권을 어떤 조건으로 말소하는지 확인해야 합니다.
- 인수권리 문구 확인. 매각물건명세서에 을구 1번 주택임차권등기가 명시되어 있으므로, 매각조건상 인수·말소 표시를 원본으로 대조하세요.
- 실질취득 기준 통일. 확약이 유효하면 실질취득은 51,940,000원, 확약이 무효·불명확하면 보증금 110,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있으므로 실제 점유 상태, 인도 가능성, 말소와 명도 진행 순서를 확인해야 합니다.
- 체납 확인. 오피스텔은 관리비 체납, 공용부분 부담, 사용료 정산을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값”이 아니라 “확약 확인형”
이 물건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가 106,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰되어 51,940,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 을구 1번 주택임차권등기가 말소기준보다 앞서 있고, 보증금은 110,000,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 인수형 구조입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 그래서 해당 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 보고, 확약 유효 전제하에 현재 회차 실질취득은 51,940,000원으로 판단합니다. 결론은 명확합니다. 권리는 위험하지만 확약으로 풀리는 구조, 즉 입찰 전 확인해야 할 핵심은 가격보다 확약의 원문과 말소 실행 가능성입니다.
