127,322,000원
창원지방법원 2024타경105962. 호텔엠에스 1층112-1호를 포함해 목록1·2가 경계벽체 구분 없이 일단의 관광숙박시설, 상호 뉴엠가라오케로 이용 중인 물건입니다. 감정가 725,000,000원에서 여섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 127,322,000원입니다. 수치만 놓고 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 읽어서는 안 되는 유형입니다.
권리의 기준점은 2020.03.03 설정된 주식회사경남은행 근저당권 598,800,000원입니다. 이후 김원우 근저당, 다수 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 노금자의 전입일은 2019.04.25로 말소기준권리보다 앞서며, 예상배당에서는 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보아 보증금 3,000원을 전액 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경105962 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 367, 1층112-1호 (동성동,호텔엠에스) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · (기호 가,나) 벽체 구분 없이 일체로 M호텔 가라오케 이용 · (기호 가) 복층구조 |
| 소유자 | 윤후정 |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 127,322,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프지삼일유동화전문 유한회사 / 567,655,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 2,210,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2020.03.03 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김원우 근저당과 비엔케이캐피탈·케이비국민카드·경남신용보증재단·서민금융진흥원· 농협은행·현대캐피탈의 가압류, 창원시·국민건강보험공단·국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노금자(상호:뉴엠가라오케) | 본건1,2 전부 | 2019.04.25 | 3,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 3,000원 |
② 가격 판단 — 감정가 18%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 127,322,000원은 감정가 725,000,000원에서 6회 유찰된 가격으로, 현재 회차 표기상 감정가의 18% 수준입니다. 그러나 감정가와 최저가의 격차는 곧바로 시장가 대비 할인폭을 뜻하지 않습니다. 실거래 비교 없이 이 숫자만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 18%) | 127,322,000원 | 124,739,492원 | 720,600,435원 | 3,000원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 12%) | 89,125,400원 | 87,121,143원 | 758,218,784원 | 3,000원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 9%) | 62,387,779원 | 60,864,799원 | 784,475,128원 | 3,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 127,322,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,582,508원 |
| 인수 · 임차인 노금자 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 598,800,000원 | 124,739,492원 |
| 3. 근저당 · 김원우 | 104,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 29,459,731원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 23,411,956원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 22,950,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,087,290원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,141,264원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 46,489,686원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,582,508원을 제외한 124,739,492원이 주식회사경남은행 근저당에 배당되고 이후 채권은 미배당입니다. 채권 총액 845,339,927원 중 미배당은 720,600,435원입니다. 임차인 보증금 3,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 실질취득은 127,325,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 호텔엠에스 1층112-1호 및 1층112-2호로서 부근은 상업시설이 밀집돼 있습니다.
- 이용. 기호 가·나는 벽체 구분 없이 일체로 M호텔 가라오케로 이용 중이며, 기호 가는 복층구조입니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 본건 북동측·남동측·북서측으로 도로가 소재합니다.
- 토지. 장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)에 해당합니다.
- 접도·계획. 광로3류(폭 40m~50m), 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트슬라브지붕 15층 건물 내 1층112-1호 및 1층112-2호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 2019.04.25 전입한 노금자는 자료상 대항력 있음·보증금 3,000원 인수로 계산되지만, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음 문구가 함께 존재합니다.
- 일괄매각·점유범위. 목록1·2가 경계벽체 없이 일체의 관광숙박시설로 이용되고 있으므로 실제 점유범위와 매각범위를 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 반복 유찰의 원인이 수요·이용제약·환금성에 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 후순위 미배당. 현재 회차 기준 채권 미배당은 720,600,435원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
- 이용현황. 현재 가라오케로 이용 중인 상태와 건축·영업 관련 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정요항표의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “18%라는 숫자보다 6회 유찰의 이유가 중요하다”
이 사건은 감정가 725,000,000원이 127,322,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이미 6회 유찰됐고, 호텔엠에스 내 두 호실을 벽체 없이 일체의 가라오케로 사용하는 구조입니다. 게다가 2019.04.25 전입 임차인의 대항력과 보증금 3,000원 인수 계산을 확인해야 합니다.
말소기준권리 이후의 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 가격 안전성까지 자동으로 확보되는 것은 아닙니다. 현재 회차 실질취득은 127,325,000원이고, 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 18%라는 이유만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 이 물건의 승부처는 대항력 임차인 원문 확인, 일괄 이용·점유관계, 그리고 6회 유찰을 만든 환금성의 원인입니다.
