창원지방법원 2024타경105962. 창원시 마산합포구 동성동 호텔엠에스 1층 112-1호와 112-2호를 일괄매각하는 사건입니다. 공부상 용도 표시는 대지이며, 감정평가 당시 두 호실은 경계벽체 없이 하나의 관광숙박시설·가라오케로 사용되고 있습니다. 112-1호는 복층형 구조입니다. 감정가 725,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저가는 127,322,000원까지 내려왔지만, 표준화된 주거상품이 아닌 영업용 일체형 물건이므로 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
권리관계는 등록 채권만 합계 7,600,339,927원에 이르고, 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 124,739,492원이 첫 배당권자에게 돌아간 뒤 후순위 채권자는 모두 미배당입니다. 다만 채권자의 대규모 미배당은 원칙적으로 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 이 사건에서 더 중요한 문제는 채권 총액이 아니라 실제 말소기준권리와 임차인의 선후관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경105962 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 367, 호텔엠에스 1층 112-1호 및 112-2호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 관련 집합건물 · 관광숙박시설(뉴엠가라오케) · 2개 호실 일괄매각 |
| 구조 / 현황 | 철골철근콘크리트구조 15층 건물 내 1층 · 두 호실을 벽체 구분 없이 일체 이용 · 112-1호 복층형 |
| 소유자 | 윤후정 (2020.03.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 725,000,000원 / 127,322,000원 (6회 유찰, 감정가의 17.56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프지삼일유동화전문 유한회사 / 567,655,219원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 명세상 인수 0원, 그러나 말소기준 재검증
점유자 노금자의 기준일은 2019.04.25.이므로, 2008년 근저당이 유효하다면 후순위로서 대항력이 없지만, 2008년 근저당의 말소가 실제로 이 물건에 효력을 미친다면 2020년 근저당보다 앞선 점유가 됩니다. 상가 임차인의 대항력은 점유와 사업자등록 등 요건을 함께 확인해야 하므로 현재 자료만으로 대항력 있음이라고 단정할 수는 없지만, 반대로 대항력 없음으로 확정하기도 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노금자 상호: 뉴엠가라오케 | 본건 1·2 전부 | 2019.04.25 | 3,000만원 | 가능·미상 | 미상 | 0원 기재* |
③ 가격 판단 — 감정가의 17.56%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 725,000,000원의 17.56%인 127,322,000원입니다. 유찰 횟수만 보면 큰 폭으로 하락했지만, 동일 건물·동일 영업용도 매매사례와 임대수익 비교 없이 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 명세상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 127,322,000원 | 124,739,492원 | 7,475,600,435원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 89,125,400원 | 87,121,143원 | 7,513,218,784원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 62,387,779원 | 60,864,799원 | 7,539,475,128원 | 0원* |
유찰이 더 진행되면 후순위 채권자의 미배당액만 커지고 소유자 잔여는 계속 0원입니다. 이는 낙찰자가 후순위 채무를 떠안는다는 뜻은 아니지만, 이미 6회 유찰된 사실은 시장이 이 물건의 이용 형태와 환금성에 상당한 가격 할인을 요구하고 있다는 신호로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,322,000원·명세상 인수 0원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,582,508원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 2,340,000,000원 | 124,739,492원 |
| 후순위 근저당·가압류 등 | - | 0원 |
| 신청채권자 배당 | 567,655,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 7,600,339,927원, 예상 미배당은 7,475,600,435원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 선순위 차감으로 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 또한 말소기준과 임차인의 대항력 판단이 변경되면 이 배당표도 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원시 마산합포구 동성동 호텔엠에스 1층으로, 부근은 상업시설이 밀집된 지역입니다.
- 이용상태. 112-1호와 112-2호를 벽체 구분 없이 하나의 뉴엠가라오케로 이용 중이며, 112-1호는 복층 구조입니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐고, 북동측·남동측·북서측에 도로가 있습니다.
- 구조·설비. 철골철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 전체 토지는 1,653㎡, 평지의 가로장방형 상업용 건부지이며 공시지가는 2,210,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 광로3류·대로3류·소로2류에 접합니다.
- 환금성. 2개 호실을 일체로 사용하는 가라오케와 복층 구조는 표준화된 주거물건과 달라 수요층이 제한될 수 있고, 6회 유찰 사실도 가격 산정에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확정. 2008년·2010년 수협 근저당의 2011.04.29. 말소 효력과 공동담보목록을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 임차인 대항력 확인. 노금자의 2019.04.25. 기준일이 사업자등록일인지, 실제 점유 개시일은 언제인지 확인해야 합니다.
- 보증금 승계 확인. 보증금 3,000만원의 계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 112-1호와 112-2호가 벽체 없이 일체 사용 중이므로 경계, 출입구, 설비와 복층 부분의 현황을 직접 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세 금액과 법정기일을 확인해 예상배당표를 다시 계산하세요.
- 가격 검증. 감정가의 17.56%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·동일 용도 거래와 실제 영업수익을 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
- 용도·영업 적합성. 관광숙박시설 내 가라오케 이용과 복층 구조가 건축물대장, 영업허가 및 소방 기준에 부합하는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·공동담보목록과 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “할인율보다 말소기준이 먼저다”
감정가 725,000,000원짜리 물건이 127,322,000원까지 내려오면 숫자만으로는 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 물건은 6회 유찰된 관광숙박시설 내 일체형 가라오케이고, 동일 용도 시세 검증도 선행돼야 합니다. 무엇보다 2008년 근저당을 말소기준으로 보는 판정과 등기부의 2011년 말소 기록이 충돌합니다.
그 충돌을 해소하지 않으면 2019.04.25.부터 본건 전부를 점유한 노금자의 대항력과 보증금 3,000만원 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “명세상 인수 0원, 실무상 재검증 필수”입니다. 최저가가 낮다는 이유로 권리 확인을 생략할 물건이 아니라, 최신 원본에서 말소기준을 먼저 확정한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 D급 경계물건입니다.