인천지방법원 2026타경500723. 인천 계양구 임학동 코원빌라트 102동 지하층 비01호, 다세대주택입니다. 감정가는 85,000,000원이고 현재 최저가는 41,650,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 감정가 절반 아래의 물건이지만, 이 사건은 “싸다”보다 먼저 임차권등기와 확약서를 봐야 합니다. 김다솜의 임차보증금은 100,000,000원이고, 을구 14번 주택임차권등기가 존재합니다. 다만 주민등록일자 2021.07.12가 말소기준권리 1996.11.26 이후라 대항력은 없고, 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 붙어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 무조건 공격적으로 볼 물건은 아닙니다. 지하층 다세대주택이고, 현재 회차에서도 채권자 전체 미배당이 277,099,700원 발생합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 100,000,000원도 예상배당상 0원입니다. 매수인에게 승계되는 돈은 0원으로 보되, 확약서의 대상 권리·문구·말소 절차와 실제 점유 상태를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 임학동 3-3 코원빌라트 102동 지하층비01호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중임 |
| 소유자 | 장윤미 (2021.06.18. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 오래됐고, 임차권등기는 뒤에 있다
말소기준권리는 1996.11.26 접수된 한국주택은행 근저당권입니다. 이후의 압류, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 정리되는 흐름입니다. 핵심은 을구 14번 김다솜 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 100,000,000원이나, 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2021.07.12로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 보증금을 매수인에게 그대로 넘기는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 실질 인수 0원*
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다솜 | 지하층 비01호 49.49㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 100,000,000원 | 전입 2021.07.12 확정 2021.06.25 | 대항력 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
* 명세서상 표시된 주택임차권등기 보증금은 100,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 전제로 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다.
③ 가격과 배당 — 최저가는 낮지만, 배당은 무겁다
현재 최저매각가는 41,650,000원입니다. 실질 인수 0원 전제라면 매수인 실질취득도 41,650,000원입니다. 그러나 배당표를 보면 이 가격에서는 선순위 채권을 일부 변제하는 데 그치고, 신청채권자 주택도시보증공사는 배당을 받지 못합니다. 이 점은 매수인의 금전 인수와는 별개로, 사건의 성격이 전세보증금 회수형 강제경매에 가깝다는 신호입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 | 약 매각가의 2.8% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 9,100,000원 | 9,100,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 한국주택은행 | 16,900,000원 | 16,900,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 한국주택은행 | 6,500,000원 | 6,500,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 롯데칠성음료주식회사 | 48,000,000원 | 8,000,300원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 25,700,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 22,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 42,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 12번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 47,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 15번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 41,650,000원 기준, 채권자 총 채권액 317,600,000원 중 40,500,300원만 배당되고 277,099,700원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 계산동 소재 계산고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·연립주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고, 접한 계양산로에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 인천지하철 1호선 계산역이 소재합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건이고 사용승인일은 1996.06.12입니다.
- 도로·토지. 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고, 토지는 다세대주택의 건부지로 이용중입니다.
- 제한사항. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등이 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김다솜 임차권등기 100,000,000원 전부와 말소 절차를 포괄하는지 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 확약은 확인된 임차권등기에 대한 처리입니다. 별도 점유자나 새로운 임대차가 있으면 별도 위험입니다.
- 실질취득가 기준 판단. 이 물건은 최저가 41,650,000원 + 실질 인수 0원* 구조입니다. 보증금 100,000,000원을 합산하는 대항력 인수형으로 보지는 않습니다.
- 지하층 환금성. 감정가 49%라는 숫자만 보지 말고 지하층 다세대의 매수층, 임대수요, 수리비, 재매각 가능성을 보수적으로 보세요.
- 체납·관리비 확인. 공용부분 관리비와 점유 이전 비용은 별도 부담이 될 수 있으니 현장·관리 주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원*”은 확약 확인이 끝났을 때 의미가 있다
이 사건은 겉으로 보면 임차보증금 100,000,000원짜리 임차권등기가 있어 위험해 보입니다. 하지만 김다솜의 전입은 말소기준권리 이후이고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 따라서 권리분석의 승부처는 “보증금을 떠안느냐”가 아니라, 확약 원본과 현장 점유가 문서와 일치하느냐입니다.
가격은 감정가 대비 크게 내려왔지만, 지하층 다세대라는 환금성 부담이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사도 현재 회차 배당상 0원이고, 전체 미배당은 277,099,700원입니다. 권리는 확약 전제 합격, 환금성은 보수적 검토. 이 물건은 싸게 받는 것보다 안전하게 지우는 것이 먼저입니다.
