인천지방법원 2026타경500724. 인천 미추홀구 주안동 지산홈타운 3층 302호 오피스텔입니다. 소유자 박성현은 2022년 5월 10일 거래가액 158,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 9월 14일 국의 압류가 들어오면서 이 압류가 말소기준이 됩니다. 문제는 그보다 앞선 2022년 5월 2일 전입과 2022년 4월 18일 확정일자를 갖춘 주거 임차관계입니다. 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차보증금이 낙찰대금보다 크기 때문에, 배당으로 회수하지 못한 금액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
등기된 주택임차권자는 한국토지주택공사이고 임차보증금은 176,000,000원입니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 이를 별도의 두 번째 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명(주식회)으로 보며, 한국토지주택공사의 176,000,000원은 그 보증금에 대한 대위·승계 관계로 다룹니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500724 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 214-14 지산홈타운 3층302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 석바위로53번길 15-13 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 및 지상10층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인일 2016.10.11 |
| 소유자 | 박성현 (2022.05.10. 거래가액 158,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 184,057,424원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 권리분석의 기준점은 2022.09.14 국의 압류입니다. 주택임차관계는 임대차계약 2022.04.14, 확정일자 2022.04.18, 전입 2022.05.02, 점유개시 2022.05.06으로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금은 배당으로 소진되지 않는 한 매수인 인수위험이 남습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국의 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 2022.05.02 / 2022.04.18 | 176,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 |
| 실제 임차인 | 주식회 | 2022.05.02 / 2022.04.18 | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 |
한국토지주택공사는 주식회 보증금의 대위·승계 신고이므로 176,000,000원을 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 배당요구는 한국토지주택공사 2024.06.07, 주식회 2026.01.27로 확인됩니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 5번 주택임차권등기가 인수권리로 기재돼 있고, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 나타납니다.
② 실질취득 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 안 내려간다
현재 최저가는 감정가 170,000,000원의 49%인 83,300,000원입니다. 숫자만 보면 절반값처럼 보이지만, 임차보증금 176,000,000원 중 현재 낙찰대금에서 배당 가능한 금액은 집행비용을 뺀 81,400,600원이고, 나머지 94,599,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 177,899,400원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 83,300,000원 | 94,599,400원 | 177,899,400원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,310,000원 | 119,139,580원 | 177,449,580원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 40,817,000원 | 136,317,706원 | 177,134,706원 |
3회 유찰로 낙찰가가 58,310,000원까지 내려가면 인수액은 119,139,580원으로 커지고, 4회 유찰로 40,817,000원까지 내려가면 인수액은 136,317,706원으로 다시 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 이동해 실질취득은 계속 177,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건은 최저가만 보고 할인율을 계산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 176,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 184,057,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 83,300,000원이 집행비용 1,899,400원과 임차보증금 81,400,600원 배당으로 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 94,599,400원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용중이며, 토지는 업무시설의 건부지로 이용중입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안역 남서측 인근으로, 주변은 오피스텔·다세대주택·주상용부동산·상업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 주안역·시민공원역이 있어 대중교통 편의성은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2016.10.11입니다. 승강기·개별난방·위생 및 급배수·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 1,734,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 83,300,000원에 받더라도 인수 94,599,400원을 합치면 177,899,400원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 각각 119,139,580원·136,317,706원으로 늘어 실질취득은 거의 고정됩니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 대항력 포기와 미배당 보증금 처리까지 포함되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사는 주식회 보증금의 대위·승계 신고이므로 176,000,000원을 별도의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
- 실제 임차인 확인. 실제 임차인 1명인 주식회의 보증금 표기는 미상으로 남아 있어 매각물건명세서와 임대차관계 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 말소기준이 국의 압류이고 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당순위와 금액을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “177,899,400원 실질취득”이 중요하다
이 물건은 감정가 170,000,000원에서 두 번 유찰돼 83,300,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 176,000,000원 임차보증금이 낙찰가보다 커, 현재 회차에서 94,599,400원의 미배당 인수가 발생합니다. 결과적으로 실질취득은 177,899,400원입니다.
더 유찰돼도 구조는 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 177,449,580원, 4회 유찰 시 177,134,706원으로 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 대부분 치환됩니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라 “대항력 보증금 인수가 실제로 해소되는가”가 승부처입니다. 말소동의 확약서가 제출돼 있지만 대항력 포기까지 확인되는 표현은 없으므로, 확약서 원문 확인 전에는 현재 배당표의 인수위험을 그대로 두는 것이 맞습니다.
