부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경500750 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 74.96㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

151,862,800원 1억 5,186만 감정가 248,000,000원

감정가의 61% 2026-07-03 낙찰

최저매각가 121,520,000원 최저가 대비 +24%

낙찰일

07-03 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,215만원

최저가의 10% · 12,152,000원

실거래 대비

▼ 7.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.63억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권은 확약으로 해소되지만 원본 확인이 필요한 저가 오피스텔

가격 최저가 121,520,000원은 최근 12개월 평균 301,000,000원의 40.4%
자금 확약 적용 임차인 인수 실질 0원 · 매각가 기준 검토
리스크 백나래 임차권 확약 확인과 김나연 점유 확인 필요

🏷️ 최저가 121,520,000원 🛡️ 확약 인수 0원(각주) 🏠 실제 임차인 2명 📉 유찰 2회

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기 임차인이 존재하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 보는 구조입니다. 다만 확약 밖 보증금 미상 점유자는 별도 확인이 필요합니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 거래가 대비 40.4% 수준으로 가격 메리트가 있습니다.

감정가

248,000,000원

평가금액

최저가

121,520,000원

감정가 49%

실질취득

121,520,000원

확약 적용 기준

핵심지표

A등급

권리·가격 종합

인천지방법원 2026타경500750 사건입니다. 소노하임 5층 502호 오피스텔로 감정가는 248,000,000원, 현재 최저매각가는 121,520,000원입니다. 등기상 주요 위험은 을구 임차권등기입니다. 임차인 백나래는 보증금 217,000,000원, 전입 2021.06.25, 확정일자 2021.05.31로 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2026타경500750
소재지	인천광역시 미추홀구 용현동 624-58 소노하임 5층502호
용도 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 오피스텔 이용중
소유자	신재욱
감정가 / 최저가	248,000,000원 / 121,520,000원
신청채권	주택도시보증공사 관련 강제경매 구조 · 청구금액 217,000,000원
매각기일	2026.07.03

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인이 핵심

⚠️ 임차권 인수 판단 백나래 임차권은 대항력 및 우선변제권이 있으나, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차인에 한해 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 확약 밖 점유자 김나연은 전입이 말소기준권리 이후로 대항력 없음이며 보증금은 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

소노하임 동일 전용면적 74.96㎡ 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 301,000,000원이며 최신 거래는 2022.08 302,000,000원입니다.

거래월	전용	층	거래가
2022.08	74.96㎡	4	302,000,000원
2022.05	74.96㎡	2	300,000,000원
2021.06	74.96㎡	5	217,000,000원

✅ 가격 판단 최저매각가 121,520,000원은 최근 12개월 평균 거래가 301,000,000원의 40.4% 수준입니다. 전체 평균 거래가 273,000,000원보다도 낮아 가격 측면에서는 여유가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,501,280원
임차인 백나래 보증금	217,000,000원	119,018,720원
주택도시보증공사 가압류	1,990,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 대비 낮아 가격 메리트가 있으나 권리 확약 확인이 전제입니다.

④ 입찰 체크리스트

확약 확인. 백나래 임차권 관련 말소동의 확약서의 실제 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
점유 확인. 김나연은 전입일이 말소기준권리 이후로 대항력 없음이며 보증금 미상입니다.
권리 소멸. 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
환금성. 소노하임은 16세대 규모 오피스텔이며 거래 표본은 3건입니다.

맺으며 — “확약이 핵심 안전장치인 저가 오피스텔”

이 물건의 핵심은 단순한 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기가 있어 원칙적으로는 보증금 인수 위험을 검토해야 하지만, 제출된 말소동의 확약으로 해당 임차인의 실질 인수 부담은 0원으로 판단됩니다. 최근 거래 대비 낮은 최저가와 2회 유찰이라는 점은 매력 요소입니다. 다만 확약 범위 밖 점유와 서류 원본 확인이 최종 입찰 판단의 핵심입니다.

부동산강제경매

확약으로 주된 인수위험은 낮췄지만, 임차권 구조 확인이 필요한 물건 — 소노하임 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인이 핵심

② 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

③ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약이 핵심 안전장치인 저가 오피스텔”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-24	유찰	2억 4,800만원
2	2026-05-29	유찰	1억 7,360만원
3	2026-07-03	대기	1억 2,152만원