창원지방법원 2024타경106583. 사건 용도는 연립주택과 토지이고, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택과 창고입니다. 등기에는 최은경·조충규·조길효·조태규·조민주가 각각 65분의 13 지분을 보유한 공유관계가 기재돼 있습니다. 2024년 12월 5일 최은경 지분에 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐고, 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다.
등기만 보면 채무성 담보권이 겹친 사건은 아닙니다. 하지만 매각물건명세서에는 지분매각이며 공유자의 우선매수권 행사는 1회로 제한된다고 기재돼 있습니다. 외부 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성을 별도로 감안해야 합니다. 등기 인수액이 없다는 사실과 실제 낙찰 실행의 확실성은 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경106583 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 장지리 296 |
| 건물 등기 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 장지리 300-8 · 장지1길 79 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 / 단독주택·창고 |
| 공유자 | 조길효·조민주·조충규·조태규·최은경, 각 65분의 13 |
| 감정가 / 최저가 | 31,230,300원 / 5,249,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최은경 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 제시외건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 물건 위험은 남는다
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 16.81%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 5,249,000원으로 감정가 31,230,300원의 16.81%입니다. 다섯 차례 유찰됐으며, 추가 유찰 시 제시된 매각가 시나리오는 3,674,299원과 2,572,009원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 5,249,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 3,674,299원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 2,572,009원 | 0원 |
다만 직접 비교할 실거래 근거가 없고, 토지는 지적도상 맹지이며 목록 6을 통해 접근하는 구조입니다. 농지취득자격증명, 원상복구계획서, 원상회복명령 가능성과 건물의 타지상 소재 문제까지 겹쳐 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 반복 유찰 자체가 환금성과 권리 실행 난도를 시장이 낮게 평가한 신호일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,249,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 494,482원 |
| 2. 경매개시결정 · 최은경 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,754,518원 |
집행비용은 매각가의 9.4%로 추정됐습니다. 경매개시결정 관련 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐고, 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 잔여금은 달라질 수 있습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 현황과 환금성
- 주위환경. 남산동회관 경로당 남서측 및 북동측 인근에 산재하며, 취락·농경지·임야·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 목록 6은 목조 기와지붕 단층 단독주택이고, 목록 6-2는 시멘트블록조 스레이트지붕 개량지붕 단층 창고입니다.
- 설비. 단독주택에는 위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 토지면적은 228㎡, 지목과 이용상황은 전, 완경사 부정형이며 도로접면은 맹지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함되고 공시지가는 25,500원/㎡입니다.
- 접근. 지적도상 맹지이며 목록 6을 통해 접근할 수 있는 것으로 기재돼 있습니다.
- 법정지상권. 목록 6은 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 건물 일부가 타지상에 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 부속건물. 물치 21.16㎡는 공부상 스레이트지붕이나 현황 개량 기와지붕이며 감정가에 반영됐습니다.
- 멸실 부분. 물치 49.59㎡와 물치 8.26㎡는 멸실돼 평가에서 제외됐습니다.
- 제시외건물. 목록 6-1은 현황상 연접된 1동 건물이며 일괄매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4와 목록 5의 발급 가능 여부를 확인하고 기한 내 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 원상복구. 원상복구계획서 제출 조건과 향후 원상회복명령 가능성을 군북면사무소 회신서 원문으로 확인해야 합니다.
- 맹지·통행. 목록 6을 통한 실제 진입 동선, 통행 권원과 차량 접근 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 목록 6의 토지·건물 소유관계와 법정지상권 성립 여부를 등기부와 지적도, 건축물 현황으로 대조해야 합니다.
- 타지상 건물. 건물 일부가 어느 필지에 걸쳐 있는지 경계측량과 현황측량으로 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 외부 최고가매수신고 후 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성을 입찰 전략에 반영해야 합니다.
- 지분 범위. 매각 대상 지분과 일괄매각되는 각 목록의 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 멸실·제시외건물. 평가에서 제외된 멸실 부분과 매각에 포함되는 제시외건물의 실제 상태를 현장 대조해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서와 현장 점유자를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격보다 먼저 해결할 조건이 많다”
최저매각가 5,249,000원과 명시 인수액 0원만 보면 가격이 매우 낮아 보입니다. 그러나 실거래 시세와 비교할 근거가 없고, 이미 5회 유찰된 데에는 농지취득자격증명과 보증금 몰수 조건, 맹지, 법정지상권 불명확, 타지상 건물, 원상회복 가능성, 공유자 우선매수권이라는 복합 위험이 반영됐을 수 있습니다.
등기상 확정 인수는 낮지만 실행 난도와 환금성 위험은 높습니다. 농취증 발급 가능성, 통행 권원, 건물과 토지의 경계, 법정지상권 여부를 입찰 전에 문서와 현장으로 모두 해소하지 못한다면 감정가의 16.81%라는 할인율도 투자 근거가 되기 어렵습니다.