인천지방법원 2026타경500770. 인천 남동구 간석동 드림휴아파텔 제2층 제202호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 싸 보이지만, 이 사건은 “최저가가 낮다”보다 임차권등기와 확약서가 실제로 정리되는지가 먼저입니다.
등기 흐름상 말소기준은 2018.06.29 농협은행 근저당권으로 산정되어 있고, 이후 압류·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 을구 3번 방지련의 주택임차권등기입니다. 매각물건명세서상 인수권리로 적시된 권리지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권은 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 다만 확약 밖의 박종식 점유는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500770 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 94-7 드림휴아파텔 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제2층 제202호 · 68.2689㎡ 전부 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 권영만 (2021.05.14. 매매, 거래가 246,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 246,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙 소멸, 임차권은 확약 확인형
말소기준권리는 2018.06.29 을구 1번 농협은행 근저당권으로 산정됩니다. 그 뒤에 붙은 주택도시보증공사 가압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 정리되는 흐름입니다. 다만 매각물건명세서상 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 구조입니다.
② 임차인·점유자 확인 — 실제 2명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 이름 | 점유·권리 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종식 | 현황조사·매각물건명세서상 점유자 | 전입 2025.09.04 / 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 전입이 말소기준권리 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 방지련 | 주거 · 을구 3번 주택임차권등기 | 전입 2021.12.31 / 확정 2021.04.16 | 246,000,000원 | 대항력 없음 전입이 말소기준권리 이후 | 배당요구 있음 2023.07.05 | 확약 적용 보증기관 승계 중복신고 아님 |
실제 임차인·점유자는 2명입니다. 방지련은 보증기관 명의의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차권자이고, 보증금 246,000,000원이 등기되어 있습니다. 다만 전입이 말소기준권리 이후로 정리되어 대항력은 없는 구조이며, 말소동의 확약서가 제출된 만큼 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,917,040원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 184,800,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 246,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,280,000원 가정에서는 집행비용 1,917,040원을 제외한 82,362,960원이 농협은행에 배당되고, 주택도시보증공사 채권은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 총 미배당은 2,419,437,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남동측 인근에 위치한 오피스텔로, 주변은 다세대주택·오피스텔·아파트 등이 분포하는 상업지대입니다. 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 202호이며, 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등을 대상으로 2025.08.26부터 2026.08.25까지 지정되어 있습니다.
- 공부·하자. 공부와의 차이는 확인되지 않았고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 2,353,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 방지련 임차권등기 보증금은 246,000,000원입니다. 실질 인수 0원* 판단은 말소동의 확약서가 실제로 유효하고, 이 임차권에 적용된다는 전제가 필요합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 박종식은 전입 2025.09.04로 말소기준 이후 점유자로 정리되지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 전입세대 열람, 점유관계, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있었던 사건입니다. 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감되어 후순위 배당과 실제 정산에 영향을 줄 수 있습니다.
- 오피스텔 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부는 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 기준. 실거래 표본이 없으므로 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 단정하지 말고, 실질취득 84,280,000원과 명도·확약·세금 리스크를 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 물건”보다 “확약이 닫힌 물건”인지가 먼저
이 사건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가 172,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰되어 최저가 84,280,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 핵심은 최저가가 아니라 방지련 주택임차권등기와 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 적용되면 이 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득도 84,280,000원으로 정리됩니다. 반대로 확약서 원본, 적용 범위, 박종식 점유관계가 불명확하면 낮은 최저가가 곧바로 안전마진이 되지는 않습니다. 권리는 확약 확인형, 가격은 보수적 검증형. 이 물건은 입찰 전 서류 원본 대조가 승부처입니다.
