최저가는 실거래 평균보다 낮습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격보다 을구 16번 주택임차권등기와 말소동의 확약서입니다. 확약서가 제출된 전제에서는 실질 인수액을 0원*으로 보지만, 입찰 전 원본 확인이 빠지면 안 됩니다.
인천지방법원 2026타경500775. 구월4동행정복지센터 북측 인근의 4층 다세대주택 중 3층 302호입니다. 전용은 39.01㎡, 감정가 81,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 39,690,000원입니다. 표면상으로는 실거래 평균 74,666,666원의 53.2%라 가격이 낮아 보입니다. 다만 이 사건은 일반적인 ‘권리 깨끗한 저가 물건’이 아니라, 주택임차권등기와 확약서를 확인해야 하는 물건입니다.
임차권자는 권기현, 보증금은 112,000,000원입니다. 전입신고일은 2021.11.08, 확정일자는 2021.10.12로 표시되어 있고, 권리관계상 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리됩니다. 또 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있어, 이 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1304-12 대양아트빌라2차 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.01㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사금남 (2022.01.21 매매, 거래가액 126,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 39,690,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 확약서 확인이 핵심
말소기준은 1997.07.29 한국주택은행 근저당권으로 잡힙니다. 권기현의 전입신고일 2021.11.08과 임차권등기일 2024.01.08은 이 기준보다 뒤입니다. 따라서 보증금 112,000,000원 자체가 낙찰자에게 그대로 승계되는 대항력 인수형으로 보지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 성명 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권기현 | 제3층 제302호 39.01㎡ 전부 | 112,000,000원 | 2021.11.08 / 2021.10.12 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.01.08 | 승계 아님 |
실제 임차인은 권기현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 이중 합산할 사안은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 환금성은 보수적으로
대양아트빌2차는 15세대, 사용승인일 1997.06.18의 소형 다세대입니다. 실거래 표본은 전용 37.97㎡~39.48㎡ 구간 12건이고, 평균은 74,666,666원입니다. 현재 최저가 39,690,000원은 이 평균의 53.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 39.01㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 2025.11 | 39.48㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2025.03 | 39.48㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2024.09 | 37.97㎡ | 2 | 54,000,000원 |
| 2024.07 | 39.01㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2022.07 | 39.48㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2022.05 | 37.97㎡ | 2 | 50,500,000원 |
| 2022.03 | 37.97㎡ | 1 | 82,000,000원 |
| 2022.01 | 39.01㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2021.11 | 39.01㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2021.10 | 37.97㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2021.09 | 39.01㎡ | 2 | 64,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 74,666,666원 |
실거래 범위는 50,500,000원~126,000,000원으로 넓습니다. 감정가 81,000,000원은 평균보다 높지만, 2회 유찰된 현재 최저가 39,690,000원은 평균보다 낮습니다. 다만 15세대 소형 다세대라 아파트처럼 환금성을 넉넉히 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,114,420원 | 약 매각가의 2.8% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | - | 0원 | 채권액 미상 |
| 을구 2번 근저당 · 한국주택은행 | - | 0원 | 채권액 미상 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 26,000,000원 | 26,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사경기은행 | 24,000,000원 | 12,575,580원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당 · 유흥천 | 6,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 28,600,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사우리은행 | 12,740,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 11번 근저당 · 농협은행주식회사 | 51,600,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 14번 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 65,520,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 20번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 112,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권총액 444,117,108원 중 예상배당은 38,575,580원, 미배당은 405,541,528원입니다. 매수인 실질 인수는 0원*으로 보며, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월4동행정복지센터 북측 인근, 주변은 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 기준 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 3층 302호이며, 기본 위생설비와 도시가스보일러 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 계단으로 축조된 노폭 약 2미터 도로에 접합니다. 소형 다세대 환금성에서는 이 부분을 보수적으로 봐야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역이 표시됩니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소동의 확약서. 이 물건의 1순위 확인사항입니다. 확약서 원본, 작성 주체, 말소 범위, 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 확약서가 유효하면 실질취득은 39,690,000원입니다. 형식상 보증금 112,000,000원과 혼동하면 안 됩니다.
- 소형 다세대 환금성. 15세대 다세대이고, 실거래 편차가 50,500,000원~126,000,000원으로 큽니다. 매도기간을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별도로 실제 점유 상태, 이사 협의 가능성, 인도명령 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 다세대라도 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 관련 서류를 매각기일 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 가격”보다 “확약서 확인”이 먼저
현재 최저가 39,690,000원은 실거래 평균 74,666,666원과 비교하면 낮습니다. 하지만 이 물건은 단순히 최저가가 낮은 물건이 아니라, 112,000,000원 임차권등기가 걸려 있고 그에 대한 말소동의 확약서가 가격 판단을 바꾸는 물건입니다. 확약서가 유효하면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 39,690,000원입니다. 반대로 그 확인이 불충분하면 ‘싸다’는 판단 자체가 성립하지 않습니다. 결론은 분명합니다. 권리 확인은 확약서 원본까지, 가격 판단은 실질취득 기준으로.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 적용된다는 전제입니다. 형식상 임차보증금은 112,000,000원입니다.
