인천지방법원 2026타경500780. 인천 남동구 간석동 리더스타워 에이동 16층 1624호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 79,000,000원이고 2회 유찰되어 최저매각가는 38,710,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%라 가격이 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 권리의 중심에 보증금 93,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 그 인수문구를 말소동의 확약서가 어떻게 정리하는지가 승부처입니다.
확인되는 실제 임차인은 최성빈 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 임차권자 본인이 표시된 구조이며, 전입신고일은 2022.06.17, 확정일자는 2022.06.02, 임차권등기 접수일은 2024.07.22입니다. 전입신고가 기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되어 있지만, 매각물건명세서의 인수권리 문구 때문에 확약서의 적용 범위와 말소 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 16층1624호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제에이동 제16층 제1624호 21.16㎡ · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 정일록 (2022.05.26. 거래가 55,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 93,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소동의 확약을 확인해야 하는 물건
권리 흐름의 핵심은 을구 5번 주택임차권등기입니다. 임차권자는 최성빈, 보증금은 93,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 매수인 실질 인수액을 0원*으로 보되, 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 확약 밖에서 확인되지 않은 별도 점유나 권리가 있다면 이 확약으로 당연히 해결되는 것은 아닙니다.
② 임차인 판단 — 실제 임차인 1명, 인수는 확약 전제 0원*
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정·점유 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성빈 | 제에이동 제16층 제1624호 21.16㎡ 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2022.06.17 · 확정 2022.06.02 · 점유개시 2022.06.17 · 배당요구 2024.07.22 | 93,000,000원 | 대항력 無 우선변제 후순위 승계 중복 아님 | 명세서상 인수문구 있음. 다만 주택도시보증공사 말소동의 확약서 전제로 실질 인수 0원* |
③ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,096,780원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 37,700,000원 | 37,613,220원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 백수농업협동조합 | 46,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 93,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 38,710,000원을 기준으로 하면 채권총액 177,500,000원 중 37,613,220원만 배당되고, 미배당은 139,886,780원입니다. 매수인 인수액은 0원*으로 보되, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 “간석오거리역” 남측으로 인접하여 위치하며, 주위 일대는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 16층 1624호이며, 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 40미터, 동측 약 35미터, 남측 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역 등에 걸쳐 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 인수문구 확인. 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 권리이므로, 문구와 확약의 관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 확약 전제에서는 최저가 38,710,000원 + 실질 인수 0원*입니다. 확약이 흔들리면 계산 자체가 달라집니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 기준 미배당은 139,886,780원이고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
- 관리비·점유 확인. 오피스텔은 점유 상태, 공용부분 관리비, 사용승계 가능 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·감정평가 내용을 토대로 한 자동 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.
맺으며 — “49%”보다 “확약서”가 먼저다
이 물건은 감정가 79,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 38,710,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적으로 보이지만, 실제 판단의 첫 번째 기준은 을구 5번 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 93,000,000원이고 명세서상 인수권리 문구가 있으므로, 이 권리가 어떻게 말소되는지 확인하지 않고는 단순히 “싸다”고 말할 수 없습니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 보입니다. 결론은 명확합니다. 권리는 조건부 합격, 입찰은 확약서 원본 확인 후.
