인천지방법원 2026타경500831. 부평구 갈산동 엘.스테이 101동 5층 501호, 전용 45.82㎡ 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건은 일반적인 “권리 깨끗한 유찰 물건”이 아닙니다. 등기부에 김민규 씨의 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 227,000,000원입니다. 전입신고일은 2022.03.21, 확정일자는 2022.03.14로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권이 함께 문제 되는 구조입니다.
현재 최저매각가는 141,400,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 크므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인 실질취득은 보증금 227,000,000원 부근으로 고정됩니다. 그런데 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 임차권등기 인수는 확약의 유효성·범위 확인을 전제로 실질 0원으로 보되, 입찰 전 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 20 엘.스테이 101동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 전용 45.82㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 차종현 (2024.01.22. 매매, 거래가액 227,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 227,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 승부처
말소기준으로 잡힌 권리는 2026.02.03 강제경매개시결정입니다. 문제의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.03.25 접수입니다. 등기 내용상 임대차계약일자는 2022.02.20, 점유개시일자는 2022.03.21, 주민등록일자는 2022.03.21, 확정일자는 2022.03.14입니다. 확약을 배제하면 이 임차권등기는 매수인 인수 대상으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민규 | 제5층 제501호 45.82㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.21 확정 2022.03.14 배당요구 2024.03.25 | 227,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 확인 |
이 사건의 임차인은 김민규 씨 1명입니다. 보증금 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 기재되어 있으므로 보증금은 227,000,000원 하나만 봅니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 있어 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권 행사 구조입니다.
③ 배당과 실질취득 — 최저가만 보면 안 된다
현재 회차 최저가 141,400,000원을 기준으로 하면, 집행비용 추정액 2,779,600원을 제외한 138,620,400원이 임차인 보증금 우선변제에 배당됩니다. 보증금 227,000,000원에는 88,379,600원이 부족합니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수로 남아, 실질취득은 141,400,000원 + 88,379,600원 = 229,779,600원 수준이 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 김민규 보증금 (우선변제) | 227,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 227,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 룰상 부족분 88,379,600원은 매수인 인수로 계산되지만, 제출된 말소동의 확약서가 유효하면 해당 임차권등기 인수는 실질 0원으로 봅니다.
④ 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 후 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 141,400,000원 | 88,379,600원 | 141,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 98,980,000원 | 130,201,640원 | 98,980,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 69,286,000원 | 159,361,148원 | 69,286,000원 |
이 표의 핵심은 단순합니다. 확약이 없으면 유찰은 착시입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나기 때문입니다. 반대로 확약이 유효하다면 유찰가 자체가 실질취득가가 됩니다. 그러므로 이 사건의 가격 판단은 “최저가가 얼마냐”보다 임차권등기 말소 확약이 실제로 이행되는가에 달려 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평북초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호이며, 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 로폭 약 10미터, 북측으로 로폭 약 3미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.) 등이 기재되어 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심입니다. 확약 주체가 주택도시보증공사인지, 을구 1번 주택임차권등기를 정확히 대상으로 하는지, 조건이 붙어 있지 않은지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약이 있더라도 실제 말소까지 필요한 절차와 시점을 점검해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약을 제외하면 현재 회차 룰상 인수는 88,379,600원이고, 실질취득은 229,779,600원 수준입니다.
- 주택도시보증공사 청구 구조 확인. 신청채권자 청구금액은 227,000,000원이나 현재 회차 배당표상 주택도시보증공사 배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·임차권등기 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약 없이는 위험, 확약 있으면 가격 검토”
이 물건의 표면 최저가는 141,400,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기 보증금이 227,000,000원이므로, 확약이 없다면 최저가가 내려가도 실질취득은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권등기 인수는 실질 0원으로 볼 수 있는 여지가 큽니다. 따라서 이 사건은 권리분석 결론이 단순히 “인수 있음/없음”으로 끝나지 않습니다. 확약 원본 확인 전에는 보류, 확약 확인 후에는 1회 유찰가 기준으로 재검토가 맞습니다.
