인천지방법원 2026타경500835. 인천 서구 가좌동 ‘디바인시티’ 7층 705호 오피스텔입니다. 감정가는 235,000,000원인데 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 115,150,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 49%라 낮아 보이지만, 이 사건은 단순히 최저가만 볼 물건이 아닙니다. 등기부에 임차보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 있고, 매각물건명세서에도 인수권리로 적힌 구조이기 때문입니다.
다만 반전은 확약서입니다. 명세서상 인수권리로 표시된 정철호 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권에 한한 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 그래서 이 사건의 실질취득가는 최저가 115,150,000원에 실질 인수 0원을 더한 115,150,000원입니다. 단, 확약은 해당 임차권에만 미치는 것이므로, 확약 밖의 점유자·임차관계 확인은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 147-33 디바인시티 7층 705호 |
| 물건종류 / 범위 | 집합건물(오피스텔) · 7층 705호 · 77.06㎡ 전부 |
| 소유자 | 강민경 2분의 1, 김덕영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 115,150,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 등기부 기준 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.08 발급 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 승부처
말소기준은 2019.04.08 농협은행주식회사 근저당권으로 산정되어 있습니다. 이후의 가압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 을구 3번 주택임차권등기는 보증금이 250,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 확약서가 없다면 최저가가 낮아도 실질취득이 크게 왜곡될 수 있는 자리입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 2명
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 홍성옥 | 점유관계 확인 필요 | 전입 2025.06.17 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 확인 · 승계 아님 |
| 정철호 | 7층 705호 77.06㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.16 · 확정 2022.01.12 · 배당요구 2024.04.23 | 250,000,000원 | 대항력 없음 확약서 대상 · 승계 아님 |
홍성옥은 전입신고일이 2025.06.17로 말소기준 이후라 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 입찰 전 점유·보증금·최신 명세서 대조가 필요합니다. 정철호는 보증금 250,000,000원의 임차권등기권자입니다. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없는 구조이고, 매각물건명세서상 인수권리 표시는 말소동의 확약서 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 2,412,100원 | 매각가의 2.1% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 210,000,000원 | 112,737,900원 | 미배당 발생 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사한국씨티은행 | 10,173,080원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,447,883원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 250,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 기준 채권 총액 729,620,963원 중 예상배당은 112,737,900원, 미배당은 616,883,063원입니다. 매수인 인수는 실질 0원*으로 산정되지만, 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 소재 “봉화초등학교” 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·업무시설·공장·근린생활시설 등이 섞인 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 “오피스텔”입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 보아 환금성·대출·임대수요를 따로 점검해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 14층 건물 중 제7층 제705호이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 2필지 일단지의 장방형 토지이고 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 준공업지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 정철호 주택임차권등기를 정확히 대상으로 하는지, 말소절차에 필요한 조건이 붙어 있는지 확인하세요.
- 확약 밖 점유관계. 확약은 정철호 임차권에 한정됩니다. 홍성옥의 실제 점유 여부, 보증금, 전입 유지, 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 시점. 낙찰 후 대금납부와 동시에 임차권등기가 실제로 말소되는 구조인지, 법원 기록과 명세서의 최신 내용을 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 115,150,000원은 감정가의 49%이지만, 오피스텔은 층·면적·임대차 이슈에 따라 환금성이 갈립니다. 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 관리비·당해세. 배당표에는 당해세·최우선변제·체납 관리비가 완전히 반영되지 않을 수 있습니다. 관리사무소와 집행기록 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 오피스텔이고 토지 이용상황은 업무용입니다. 주거용 취득·임대 목적이라면 용도, 전입, 대출 가능성을 사전에 점검하세요.
맺으며 — “할인율보다 확약서가 먼저다”
이 사건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 하지만 숫자만 보고 들어가면 안 됩니다. 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기가 명세서상 인수권리로 표시되어 있기 때문입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 그래서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 확약서가 실제로 정철호 임차권을 말소시키는가입니다. 확약서 원본과 홍성옥 점유관계가 확인되면 실질취득 115,150,000원짜리 오피스텔로 검토할 수 있지만, 그 확인 전에는 확인형 C급 물건으로 보는 것이 맞습니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정철호 임차권등기에 대해 유효하게 작동한다는 전제입니다. 룰상 확인해야 할 임차권등기 보증금 표면금액은 250,000,000원입니다.
