인천지방법원 2026타경500838. 논현2차푸르지오시티 12층 1252호 오피스텔입니다. 감정가는 177,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 123,900,000원입니다. 현재 소유자는 제갈상미이며 2024.05.18 매매를 원인으로 2024.05.20 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 205,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 “70% 유찰 물건”으로 보면 안 됩니다. 현재 등기에는 근저당이 남아 있지 않고, 말소기준권리는 2026.01.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2024.08.28 김동철의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 여기에 현황조사·매각물건명세서상 이서희의 2025.12.17 전입이 추가돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 12층 1252호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 남동서로236번길 30 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철골철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 12층 · 사용승인 2013.12.30 |
| 임차권등기 범위 | 12층 1252호 63.287㎡ 전부 |
| 소유자 | 제갈상미 (2024.05.20 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2015년 설정됐던 한국양계축산업협동조합·위종욱 근저당, 가등기와 압류는 2020.12.15 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐고, 2020.12.15 설정된 인천원예농업협동조합 근저당도 2021.03.31 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2026.01.30 강제경매개시결정입니다.
* 배당 시뮬레이션상 룰 금액 78,634,600원은 확약 미반영 기준이며, 확약은 김동철 임차권에만 적용합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 확약 밖 위험이 남는다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동철 주거 · 임차권등기 | 2022.08.05 / 2022.07.06 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 이서희 오피스텔 | 2025.12.17 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이서희는 전입일이 2025.12.17로 말소기준 2026.01.30보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 김동철에 대한 확약이 존재하더라도 이서희에게까지 그 효과가 확장된다고 볼 자료는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정 · 확약 미반영 기계적 배당)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,534,600원 |
| 1. 임차인 김동철 보증금 | 200,000,000원 | 121,365,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산에서는 김동철에게 121,365,400원이 배당되고 78,634,600원이 미배당됩니다. 다만 말소동의 확약서 반영 시 김동철의 이 미배당분은 실질 인수 0원*으로 봅니다. 이 표에는 이서희의 보증금 미상 위험이 금액으로 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보고 싸다고 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 김동철 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 123,900,000원 | 78,634,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 86,730,000원 | 115,231,140원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,710,999원 | 140,781,799원 | 실질 0원* |
확약을 적용하지 않는 원칙적 구조에서는 김동철의 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 커, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 즉 낙찰가만 떨어지고 실질취득이 같은 폭으로 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건에서는 김동철 부분을 말소동의 확약서로 0원* 처리하더라도, 이서희의 미상 인수위험은 별개이므로 현재 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 근린생활시설·오피스텔·공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장과 남동인더스파크역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 20층 건물 내 12층이며 사용승인일은 2013.12.30입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,334,000원/㎡입니다.
- 도로. 필지 북서측·북동측·남서측 약 15m 도로에 접합니다.
- 현장. 이해관계인 부재와 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 평가됐고 자세한 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이서희 보증금 확인이 최우선. 2025.12.17 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 매수인 인수 여부와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 김동철 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서의 대상 권리와 효력이 을구 6번 김동철 임차권 전체에 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 확약 효과를 이서희에게 확대해석 금지. 김동철 임차권을 실질 0원* 처리하더라도 이서희 위험은 별도로 남습니다.
- 명도 대상 확인. 현재 실제 점유자가 누구인지, 김동철 임차권등기와 이서희 전입 사이의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 1회 유찰·최저가 123,900,000원이라는 숫자보다 총 인수액 확정이 먼저입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 주된 임차권은 해소됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다
이 물건은 표면적으로는 감정가 177,000,000원에서 한 번 유찰돼 123,900,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 승부처는 할인율이 아닙니다. 선순위 김동철 임차권은 보증금 200,000,000원으로, 확약이 없다면 현재 회차에서만 78,634,600원이 미배당돼 매수인에게 남는 구조입니다. 다행히 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 기재가 있어 김동철 부분은 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다.
그렇다고 “인수 0원”으로 결론내리면 안 됩니다. 이서희가 2025.12.17 전입했고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태로 남기 때문입니다. 김동철 확약은 김동철에게만 적용됩니다. 따라서 현재 단계의 결론은 주된 등기 임차권은 확약으로 해소, 그러나 확약 밖 임차인 위험 때문에 총 인수액은 미확정입니다. 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 이서희의 임대차 조건입니다.
