*확약 조건 충족 시 해당 임차권에 한함. 확약 밖 별도 권리 여부는 원본 확인 필요.
인천지방법원 2026타경500839. 인천 미추홀구 용현동 메르빌 5층 501호 다세대주택입니다. 핵심은 등기부상 보이는 임차권등기 240,000,000원입니다. 그러나 이 임차권은 2014년 근저당 이후인 2023년에 설정됐고, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시됩니다. 따라서 해당 임차권은 확약 조건 충족 시 매수인 실질 부담이 없습니다.
가격은 상당히 내려온 상태입니다. 감정가 192,000,000원에서 2회 유찰 후 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 최근 메르빌 거래 평균 169,833,333원과 비교하면 가격상 할인 폭은 있으나, 소규모 다세대 특성상 낙찰 후 매도 가능성과 임대수요 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-43 메르빌 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 73.86㎡ |
| 소유자 | 김산 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 / 청구 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약 적용
말소기준권리는 2014.08.06 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다. 임차인 김명희의 임차권등기는 보증금 240,000,000원으로 확인되지만, 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 실거래보다 낮다
메르빌 최근 거래는 67㎡대와 73.86㎡ 거래가 함께 존재하며 평균 거래가는 169,833,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 67.85㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2025.06 | 67.85㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2025.04 | 67.85㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2021.12 | 73.86㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 67.09㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 67.85㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 평균 169,833,333원 | - | ||
현재 최저매각가 94,080,000원은 실거래 평균 대비 약 55.4% 수준입니다. 다만 다세대 6세대 규모로 거래량이 제한적이므로 아파트처럼 빠른 환금성을 기대하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 근저당 · 근해안강망수산업협동조합 | 540,000,000원 | 91,986,560원 |
| 근저당 · 주식회사우리은행 | 75,600,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | 0원 |
④ 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김명희 | 240,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 확약 적용 0원* |
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 임차권등기 말소동의 확약 조건과 원본 서류를 반드시 확인하세요.
- 환금성. 메르빌은 총 6세대 규모 다세대로 거래량이 제한적입니다.
- 가격. 최저가는 실거래 평균 대비 낮지만, 낙찰 후 매도 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 관리·세금. 관리비 체납 및 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이라도 환금성을 봐야 한다”
이 물건의 가장 큰 오해 포인트는 임차보증금 2.4억입니다. 숫자만 보면 위험해 보이지만, 말소기준권리 이후 임차권이고 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 다만 권리가 깨끗해졌다고 해서 자동으로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 소규모 다세대라는 특성과 전세보증금 구조를 감안해, 낙찰가뿐 아니라 이후 환금 가능성을 함께 봐야 합니다.
