인천지방법원 2026타경500843. 부평구 부평동 ‘용비어천가’ 가동 5층 501호, 감정평가서상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 최저매각가는 감정가 180,000,000원에서 두 번 유찰되어 88,200,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가 대비 싸다”로 보면 안 됩니다. 등기상 보증금 174,000,000원 주택임차권이 올라와 있고, 매각물건명세서상 인수권리로 명시된 항목이기 때문입니다.
다만 이 임차권등기에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 따라서 김광직 씨 임차권등기와 관련한 인수는 실질적으로 0원*으로 처리합니다. 이 경우 매수인 관점의 실질취득액은 최저가 88,200,000원 + 인수 0원 = 88,200,000원입니다. 다만 확약은 해당 임차권등기에 관한 판단이고, 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 순위와 미배당 규모를 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 524-3 용비어천가 가동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 501호 63.18㎡ 전부 |
| 소유자 | 권철승 (2020.07.31. 소유권이전, 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약이 승부처
등기 흐름에서 가장 눈에 띄는 것은 2024.10.07. 등기된 주택임차권입니다. 임차권자는 김광직 씨, 보증금은 174,000,000원, 임대차계약일자는 2022.07.06., 주민등록과 점유개시는 2022.08.16., 확정일자는 2022.07.06.입니다. 실제 임차인은 1명으로 보이며, 주택도시보증공사는 신청채권자로 경매개시결정에 등장합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 반영 시 인수 0원
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광직 | 5층 501호 63.18㎡ 전부 | 174,000,000원 | 2022.08.16 / 2022.07.06 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.10.07 | 보증금 합산 금지 |
김광직 씨는 실제 임차인으로 표시됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 따로 보이지 않으므로, 보증금 174,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라는 판단이 기재되어 있어 대항력은 없음으로 정리됩니다. 다만 임차권등기가 인수권리로 명시되어 있으므로, 확약서 제출 사실이 이 물건의 핵심 안전장치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,987,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 60,000,000원 | 38,212,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 282,000,000원 중 예상 배당은 86,212,400원, 미배당은 195,787,600원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 “시장로터리” 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·연립주택·오피스텔·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 부평역과 부평시장역이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 5층 501호로, 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지·도로. 인접 필지와 등고평탄한 가각 정리 정방형 토지이며, 북측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역으로 표시됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 임차권등기에 적용되는지, 을구 순위 5번 김광직 임차권등기와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 인수 0원 전제 검증. 확약 반영 시 실질취득액은 88,200,000원이지만, 확약이 해당 임차권등기에만 적용된다는 점을 전제로 봐야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 부평구, 국, 부천시 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 구조가 바뀔 수 있습니다.
- 명도와 점유 확인. 임차권등기 내역상 점유개시일자가 2022.08.16.로 표시되므로, 현 점유 상태와 이사 협의 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 다세대·상업지역 혼재 입지 특성상 환금성은 현장 시세와 임대수요 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건”보다 “확약 확인형 물건”
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 할인형 물건입니다. 그러나 본질은 가격이 아니라 임차권등기 인수 여부입니다. 김광직 씨 보증금 174,000,000원의 주택임차권등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차권등기 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 결론적으로 확약서 원본과 적용 범위가 맞다면 실질취득액은 88,200,000원입니다. 반대로 그 확인이 흔들리면 이 물건의 안전성도 같이 흔들립니다. 가격은 매력적이나, 확약 확인이 입찰의 전제조건입니다.
