인천지방법원 2026타경500847. 인천 서구 검암동 스페이스빌 4층 401호, 전용 38.94㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 134,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저가는 65,660,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 매력적인 반값 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 단순히 “싸다”로 볼 물건이 아닙니다. 매각물건명세서에 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있고, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.
즉 결론은 조건부입니다. 말소동의 확약서가 유효하고 해당 임차권등기에 정확히 적용된다면 실질 취득금액은 최저가 65,660,000원입니다. 반대로 그 확약의 범위나 효력이 흔들리면, 명세서상 보증금 145,000,000원이 문제의 중심이 됩니다. 이 물건은 “권리가 깨끗한 물건”이 아니라, 확약서 확인으로 인수 리스크를 제거해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500847 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 634-15 스페이스빌 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 전용 38.94㎡ · 4층 401호 |
| 소유자 | 황상욱 (2022.09.26. 매매, 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약서가 핵심
말소기준으로 산정된 권리는 2010.08.30. 해남군수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.10.10. 한재희 명의의 주택임차권등기가 들어왔고, 2026.02.03. 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받았습니다. 등기 흐름에서 눈에 띄는 부분은 임차권등기의 보증금이 145,000,000원으로 감정가 134,000,000원보다 크다는 점입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복 아님
확인되는 실제 임차인은 한재희 1명입니다. 보증기관 명의의 중복 승계 신고가 아니라, 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 나타나는 실제 임차인으로 정리됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 한재희 제4층 제401호 38.94㎡ 전부 · 주거 | 145,000,000원 | 전입 2022.09.26 확정 2022.08.18 배당요구 2024.10.10 | 대항력 없음 배당요구 有 승계 아님 전입신고가 말소기준권리 이후로 판정되어 대항력은 없습니다. 다만 명세서상 인수권리로 표시되어 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. |
* 명세서상 임차권등기 보증금은 145,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 한재희 임차권등기에 한해 실질 인수 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본은 작다
같은 스페이스빌2동, 전용 38.94㎡의 확인 실거래는 2건입니다. 평균은 135,000,000원, 최저는 120,000,000원, 최고는 150,000,000원입니다. 현재 최저가 65,660,000원은 실거래 평균의 48.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 38.94㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 38.94㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 135,000,000원 |
가격만 놓고 보면 할인폭은 분명 큽니다. 다만 이 물건은 총 12세대 규모의 다세대이고, 확인된 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 아파트처럼 환금성을 크게 전제하기보다, 실제 매도 가능 가격과 소형 다세대 수요를 보수적으로 잡아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,581,880원 |
| 1. 근저당 · 해남군수산업협동조합 | 130,000,000원 | 64,078,120원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 | 275,000,000원 | 210,921,880원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액 275,000,000원 중 예상 배당은 64,078,120원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 매수인 실질 인수는 말소동의 확약서 반영 시 0원*입니다.
⑤ 회차별 미배당과 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 210,921,880원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 230,265,316원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 243,805,722원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커집니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 현재 회차 배당표상 0원 배당으로 나타납니다. 그래서 이 사건은 가격경쟁보다도, 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 낙찰자에게 어떤 방식으로 적용되는지가 더 중요한 체크포인트입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 승학로506번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 검바위역 등이 소재합니다.
- 건물. 2010년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 4층 401호입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다.
- 환금성. 스페이스빌2동은 총 12세대 규모이고 확인 실거래는 2건입니다. 최근 거래 폭은 120,000,000원~150,000,000원으로, 매도 시 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 한재희 임차권등기 보증금 145,000,000원에 대한 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 전제입니다.
- 확약 대상 확인. 확약은 한재희 임차권등기에만 적용됩니다. 확약 밖 별도 점유·임대차가 확인되면 별도 검토가 필요합니다.
- 명도 확인. 임차권등기가 있는 사건이므로 실제 점유자, 이사 협의, 인도명령 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 적용. 12세대 다세대이고 확인 거래가 2건입니다. 실거래 평균 135,000,000원을 그대로 매도가격으로 확정하면 안 됩니다.
- 관리비·공과금 확인. 공동주택은 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서·배당요구 내역을 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 “확약서”가 먼저다
이 물건의 숫자는 매력적입니다. 최저가 65,660,000원은 실거래 평균 135,000,000원의 48.6%이고, 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 “싸다”가 아니라 “확약서가 확인되면 싸다”입니다. 명세서상 인수권리인 주택임차권등기 보증금 145,000,000원은 말소동의 확약서가 있어야 실질 0원으로 정리됩니다.
따라서 이 사건은 공격적인 가격 메리트와 서류 리스크가 함께 있는 유형입니다. 확약서가 한재희 임차권등기에 정확히 적용되고, 확약 밖 점유·임대차가 없다면 실질취득 65,660,000원은 충분히 낮은 가격입니다. 반대로 그 전제가 확인되지 않으면 최저가의 매력은 사라집니다. 가격은 합격, 권리는 확약서 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 입찰가가 아니라 말소동의 확약서입니다.