인천지방법원 2026타경500943. 간석동 솔리채 8층 806호, 전용 16.01㎡ 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 겉으로 보이는 최저가는 49,280,000원으로 감정가의 70%까지 내려와 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 “최저가가 낮다”가 아닙니다. 임차인 지은지의 전입일은 2022.02.25, 확정일자는 2022.02.14로 말소기준인 2023.06.29 압류보다 빠릅니다. 확약이 없다면 매수인은 배당 부족분을 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 그래서 본 분석의 결론은 “대항력 임차인 때문에 실질취득이 보증금 100,000,000원으로 고정”이 아니라, 확약 반영 시 실질취득 49,280,000원*입니다. 단, 이 확약은 해당 임차권등기에 한정되므로 원본 문구와 말소 절차의 효력은 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500943 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 8층 806호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타(도시형생활주택·원룸형아파트) · 전용 16.01㎡ · 10층 중 8층 |
| 단지 / 준공 | 솔리채 · 72세대 · 2011.11.29 |
| 소유자 | 박일성 (2022.05.12 거래가 10,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 70,400,000원 / 49,280,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약서가 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.06.29 국 압류입니다. 그런데 임차인 지은지의 임대차계약일, 확정일자, 점유개시일, 주민등록일자가 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 이 임차보증금은 매수인 인수 가능성이 큰 선순위 임차권입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 을구 1번 주택임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
② 임차인 판단 — 실제 임차인 1명, 해당 임차권등기 인수 0원*
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 지은지 | 제8층 제806호 16.01㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 전입 2022.02.25 확정 2022.02.14 점유 2022.02.24 배당요구 2024.03.15 | 100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실제 임차인 확약 반영 실질 인수 0원* |
확인되는 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 다시 합산하는 구조가 아니라, 지은지 임차권 1건을 기준으로 판단합니다. 확약은 이 임차권등기에 대한 말소동의로 보아야 하며, 확약 밖 별도 임차인 인수는 현재 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 49,280,000원*으로 본다
솔리채 전용 16.01㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 65,900,000원, 최저는 48,000,000원, 최고는 100,000,000원입니다. 확약 반영 후 실질취득 49,280,000원*은 실거래 평균의 74.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 16.01㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2022.12 | 16.01㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 9 | 63,800,000원 |
| 2022.06 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 65,900,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,287,040원 |
| 1. 임차인 지은지 보증금 (우선변제) | 100,000,000원 | 47,992,960원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙상 임차보증금 부족분은 52,007,040원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 회차별 착시 — 유찰될수록 원칙상 부족분은 커진다
| 구분 | 매각가 | 원칙상 인수 가능액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 49,280,000원 | 52,007,040원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 39,424,000원 | 61,685,632원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 31,539,200원 | 69,428,506원 | 0원* |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 것이 원칙입니다. 이 사건은 그 원칙의 예외로, 말소동의 확약서가 실질 인수를 0원*으로 바꾸는 구조입니다. 그래서 이 문건의 존재와 적용 범위가 권리분석의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역 북측 인근에 위치하며, 주위는 동 유형의 주거용 건물 중심의 주거밀집지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역 간석오거리역, 동암역이 소재해 대중교통편익은 양호한 편입니다.
- 용도. 도시형생활주택(원룸평아파트)으로 이용 중입니다. 전용 16.01㎡ 소형 원룸형이라 실수요층과 임대수요층이 비교적 좁게 형성됩니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
- 환금성. 솔리채는 72세대, 전용 16.01㎡ 표본 12건의 실거래가 48,000,000원~100,000,000원으로 편차가 큽니다. 같은 면적이라도 거래 시점과 가격대 차이가 커 보수적인 출구가격이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 어느 권리, 어느 범위, 어느 조건에 적용되는지 원문으로 확인하세요.
- 대항력 착시 금지. 이 임차권은 전입·확정일자가 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 부족분 52,007,040원이 실질 인수로 돌아올 수 있습니다.
- 가격 기준 통일. 확약 반영 시 실질취득은 49,280,000원*입니다. 확약 미반영 시에는 보증금 100,000,000원 안팎으로 보수적으로 다시 계산해야 합니다.
- 소형 원룸형 환금성. 전용 16.01㎡, 72세대 규모라 일반 아파트처럼 넓은 매수층을 기대하기는 어렵습니다. 실거래 최저 48,000,000원을 함께 보며 출구가격을 잡아야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 말소기준이 국 압류인 만큼 체납세금 배당관계와 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·임차권등기 말소 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 이 물건의 본질은 “싸다”가 아니라 “확약서가 유효한가”
간석동 솔리채 806호는 단순히 최저가가 49,280,000원까지 내려온 물건이 아닙니다. 선순위 임차권등기가 있고, 그 보증금은 100,000,000원입니다. 확약이 없으면 낙찰가가 아무리 내려가도 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
따라서 결론은 명확합니다. 확약 반영 시 실질취득 49,280,000원*은 실거래 평균 65,900,000원의 74.8%로 가격 메리트가 있습니다. 반대로 확약 효력 확인에 실패하면 원칙상 미배당 52,007,040원이 문제가 되어 투자 판단은 완전히 뒤집힙니다. 권리의 승부처는 최저가가 아니라, 말소동의 확약서의 적용 범위와 실행 가능성입니다.