인천지방법원 2026타경500944. 인천 서구 당하동 ‘엘리시안’ 에이동 4층 402호, 전용 47.62㎡ 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 권리의 출발점은 2011년 광명동부새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 2022년에 등기된 주택임차권 박상현 보증금 150,000,000원인데, 전입신고일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 명세서상 인수 표시도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서로 실질 인수 0원*으로 보는 구조입니다.
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 다만 싸다는 판단은 단순 최저가가 아니라 실질취득가로 해야 합니다. 이 물건은 해당 임차권 확약 전제로 인수액이 0원이므로 실질취득가가 현재 최저가와 같은 73,500,000원입니다. 이 금액은 확인된 실거래 평균 146,500,000원의 50.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500944 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1086-6 엘리시안 에이동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대주택) · 전용 47.62㎡ · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.05.22. 거래가 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 광명동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 안양원예농업협동조합 근저당은 2020년에 해지됐고, 국 압류·주택도시보증공사 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 주택임차권등기는 말소기준 이후의 권리이고, 별도로 말소동의 확약서가 제출된 점이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 전제 인수 0원*
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 / 요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상현 | 제4층 제402호 47.62㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.29 / 2020.04.16 / 2022.05.12 | 150,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 선순위 근저당 뒤 | 승계 중복 아님 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 강하다
엘리시안은 2011.07.22 사용승인된 19세대 소규모 도시형생활주택입니다. 확인된 최근 거래는 2건이고, 평균 거래금액은 146,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 44.19㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2022.03 | 47.62㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 146,500,000원 |
현재 최저가는 73,500,000원이고, 확약 전제 실질 인수액은 0원*이므로 실질취득도 73,500,000원입니다. 이는 실거래 평균의 50.2%입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 세대수가 19세대라, 가격 메리트와 별개로 환금성은 넓게 잡아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,723,000원 |
| 1. 근저당 · 광명동부새마을금고 | 1,170,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 근저당 · 안양원예농업협동조합 | 132,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,824,939원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 995,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 73,500,000원 가정 시 채권 총액 2,463,824,939원 중 예상 배당은 71,777,000원이고, 미배당은 2,392,047,939원입니다. 매수인 인수액은 0원*입니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원*, 배당 부족은 확대
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 73,500,000원 | 49% | 71,777,000원 | 2,392,047,939원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51,450,000원 | 34.3% | 50,123,900원 | 2,413,701,039원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 24.01% | 34,966,730원 | 2,428,858,209원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 실질취득가는 더 낮아지지만, 채권자 미배당은 더 커집니다. 매수인 입장에서는 인수 0원* 전제가 유지되는지, 그리고 소규모 도시형생활주택의 재매각 가능성을 보수적으로 보는지가 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장 및 인천지하철 2호선 독정역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 중 4층 402호이며, 사용승인일은 2011.07.22입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등이 표시됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 19세대 규모의 엘리시안으로, 거래 표본은 2건입니다. 가격 할인은 크지만 매도 기간은 넉넉히 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 확약이 박상현 임차권등기 말소에 정확히 연결되는지 확인하세요.
- 점유 확인. 내부조사가 불가능했던 물건이므로 현재 점유자, 이사 가능성, 인도명령 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 관리비가 매수인 부담이 될 수 있으므로 관리 주체에 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 확인된 거래가 2건이므로 평균 146,500,000원을 절대값으로 보지 말고 층·상태·면적 차이를 감안하세요.
- 환금성 보수 평가. 19세대 소규모 도시형생활주택은 아파트보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 확약서, 수익성은 실질취득가”
이 물건은 겉으로는 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기가 있어 부담스러워 보입니다. 그러나 전입이 말소기준권리보다 늦고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 실질 인수는 0원*으로 판단됩니다. 그래서 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 73,500,000원이고, 이는 실거래 평균의 50.2%입니다. 결론은 분명합니다. 확약서와 점유가 원본으로 확인되면 가격 매력은 강합니다. 다만 소규모 도시형생활주택이라는 환금성, 내부 미확인, 관리비·명도 변수를 감안해 보수적으로 들어가는 물건입니다.
