제주지방법원 2025타경7998. 제주시 조천읍 와흘리의 감귤저장고와 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 건물은 브럭조 판넬지붕 단층으로 감귤저장고로 이용 중이고, 토지는 전·과수원·진입로 형태로 이용됩니다. 최저매각가는 478,831,000원으로 감정가 977,205,940원의 49%까지 내려왔습니다.
가격표만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리와 절차는 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2023.07.03. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 663,600,000원이고 그 이후의 근저당권·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 매각물건명세서에는 목록 2·4의 2010.12.10. 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 금전 인수액이 0원이라는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7998 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 와흘리 2802, 2805-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감귤저장고·과수원·진입로 |
| 건물 현황 | 브럭조 판넬지붕 단층 · 감귤저장고 이용 · 사용승인 1995.08.16. |
| 토지 현황 | 5,441㎡ · 계획관리지역 · 완경사·부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 우성웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 977,205,940원 / 478,831,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 737,335,185원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 목록 1-1 내지 1-3 포함 · 과수목 및 방풍림 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다
현재 등기상 말소기준은 2023.07.03. 농협은행주식회사 근저당권 663,600,000원입니다. 같은 날 설정된 농협은행의 후순위 근저당권 180,000,000원과 2024.08.28. 설정된 주식회사카길애그리퓨리나 1,300,000,000원, 강덕규 360,000,000원, 2025.06.20. 제주양돈축산업협동조합 가압류 42,683,182원은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유와 매수인 부담
| 확인 항목 | 판정 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 임대관계는 미상으로 현장 점유 재확인 필요 |
| 배당표상 금전 인수 | 0원 | 임차보증금 등 금전 승계액은 산정되지 않음 |
| 구분지상권 | 매수인 인수 | 목록 2·4 토지 이용 및 처분에 제한 가능 |
| 분묘 | 성립 여부 불분명 | 목록 2 일부 지상 분묘 1기·분묘기지권 검토 필요 |
확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 특정 임차인의 대항력을 인정하거나 부정할 자료는 없으며, 현장 점유자·사업자등록·전입 여부를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심 인수위험은 임차보증금이 아니라 구분지상권과 분묘 가능성입니다.
③ 농지취득자격증명 — 미제출 시 보증금 반환 불가
목록 2 내지 4는 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금을 반환하지 않습니다. 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로, 입찰 전에 관할 행정관서에 발급 가능성과 신청 서류를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 478,831,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,188,310원 |
| 1. 을구 15번 근저당 · 농협은행주식회사 | 663,600,000원 | 471,642,690원 |
| 2. 을구 16번 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 17번 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 18번 근저당 · 강덕규 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 제주양돈축산업협동조합 | 42,683,182원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,546,283,182원 중 예상배당은 471,642,690원이며 미배당액은 2,074,640,492원입니다. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 목록 2·4의 구분지상권은 별도로 인수됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와흘리사무소 북서측 원거리에 위치하며 주변은 전·과수원·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 남측 근거리에 지방도 1136번이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물은 감귤저장고, 목록 2·4는 과수원, 목록 3은 진입로로 이용 중입니다.
- 수목. 목록 2·4 지상의 감귤나무와 방풍림은 평가에 포함돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 해당합니다.
- 추가 제한. 목록 4 해당 지번 중 552㎡는 전원개발사업구역에 해당합니다.
- 환금성. 주거용 집합건물이 아닌 감귤저장고·농지 복합물건이고 구분지상권과 농취증 절차가 있어 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록 2·4 을구 2번 등기의 지상권자, 목적, 범위, 존속기간과 토지 이용 제한을 확인하세요.
- 농취증 사전 검토. 목록 2~4의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정관서에 확인하고 입찰 전에 신청 일정을 확보하세요.
- 보증금 몰취 위험. 매각결정기일까지 농취증을 제출하지 못하면 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.
- 분묘 조사. 목록 2 일부 지상의 분묘 1기에 대해 설치 시기, 연고자, 분묘기지권 성립 여부와 이장 가능성을 조사하세요.
- 현황 경계 확인. 과수원·진입로 이용 부분과 전원개발사업구역 552㎡의 위치를 지적도·현황측량으로 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 목록 1-1 내지 1-3의 구조·면적·사용 상태와 감정평가 포함 범위를 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 구분지상권·분묘·농취증·용도 제한을 반영해 입찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지 관련 행정서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리부담 0”
이 사건은 감정가 977,205,940원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 478,831,000원까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금전은 0원이지만, 목록 2·4의 구분지상권은 매각으로 지워지지 않습니다. 여기에 농취증 미제출 시 보증금 미반환 위험, 목록 2의 분묘 1기와 불분명한 분묘기지권, 공부와 현황의 차이까지 겹칩니다.
가격표는 낮아졌지만 권리분석 난도는 낮아지지 않았습니다. 구분지상권이 실제 토지 이용과 가치에 미치는 영향, 농취증 발급 가능성, 분묘 처리 가능성을 먼저 확정한 뒤에야 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다. 이 물건의 결론은 “할인율보다 인수권리와 절차가 우선”입니다.
