인천지방법원 2026타경500945. 남동구 간석동 ‘솔리채’ 8층 804호, 전용 16.01㎡ 도시형생활주택입니다. 감정가 71,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 49,700,000원입니다. 그런데 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 을구 1번 주택임차권등기, 보증금 100,000,000원, 전입 2022.04.27, 확정일자 2022.04.08이 확인됩니다. 말소기준인 2023.06.29 압류보다 앞선 점유·전입이므로 기본 구조는 대항력 있는 임차인입니다.
따라서 원칙적으로는 “최저가 49,700,000원”이 매입가가 아닙니다. 현재 회차 배당표 기준으로 임차인에게 48,405,400원이 배당되고, 부족분 51,594,600원이 남습니다. 확약이 없다면 매수인은 최저가에 이 미배당액을 더해 실질 101,294,600원, 즉 보증금 100,000,000원 수준으로 취득하는 셈입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 확약이 원본 그대로 유효하면 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500945 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-2 솔리채 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택) · 전용 16.01㎡ · 제8층 제804호 |
| 이용상태 | 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박일성 (2022.05.12. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (2회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2023.06.29 갑구 6번 압류입니다. 이후의 2025.12.24 압류와 2026.02.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 을구 1번 주택임차권등기입니다. 등기 자체는 2024.05.23이지만, 그 기초가 되는 임대차계약일은 2022.04.01, 확정일자는 2022.04.08, 주민등록·점유개시는 2022.04.27입니다. 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력 있는 임차권으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용 대상 1건
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성훈 | 8층 804호 16.01㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 전입 2022.04.27 확정 2022.04.08 | 2024.05.23 | 대항력 우선변제 실제 임차인 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 임차인은 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입·점유가 말소기준보다 빨라 대항력도 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 전제에서만 75.4%
솔리채 전용 16.01㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 평균은 65,900,000원, 최저는 48,000,000원, 최고는 100,000,000원입니다. 이 사건의 시세 비교 기준은 최저가 자체가 아니라 확약 적용 후 실질취득 49,700,000원입니다. 그 경우 실거래 평균 대비 75.4%로 가격 메리트가 생깁니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2024.10 | 16.01㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 16.01㎡ | 8 | 48,000,000원 |
| 2022.12 | 16.01㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.11 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2022.10 | 16.01㎡ | 7 | 64,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 9 | 63,800,000원 |
| 2022.06 | 16.01㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 16.01㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 평균 | 16.01㎡ | 12건 | 65,900,000원 |
반대로 확약이 적용되지 않으면 얘기가 완전히 달라집니다. 현재 회차 미배당 인수 51,594,600원이 붙어 실질취득이 101,294,600원이 되므로, 실거래 평균 65,900,000원보다 훨씬 높아집니다. 이 물건의 가격 판단은 확약 적용 여부 하나에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,294,600원 |
| 1. 임차인 정성훈 보증금 | 100,000,000원 | 48,405,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 보증금 부족분은 51,594,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하면 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 70%) | 49,700,000원 | 51,594,600원 | 49,700,000원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 56%) | 39,760,000원 | 61,355,680원 | 39,760,000원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 45%) | 31,808,000원 | 69,164,544원 | 31,808,000원* |
이 표가 핵심입니다. 확약이 없으면 유찰이 진행돼도 실질취득은 낮아지지 않습니다. 낙찰가가 내려간 만큼 대항력 임차인의 미배당 인수가 늘어나는 구조이기 때문입니다. 반대로 확약이 유효하면 인수액이 실질 0원이므로 유찰 가격 자체가 취득가가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(간석오거리역)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 10층 건물 중 제8층 제804호입니다. 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 세장형으로 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되며, 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 솔리채는 72세대, 사용승인일 2011.11.29의 소형 도시형생활주택입니다. 전용 16.01㎡ 실거래는 48,000,000원부터 100,000,000원까지 편차가 큽니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어떤 임차권을, 어떤 조건으로, 어느 시점에 말소하는지 확인해야 합니다.
- 인수형 가격 착시 금지. 확약이 없다면 최저가 49,700,000원 물건이 아니라 실질 101,294,600원 물건입니다.
- 실제 임차인 1명 확인. 현재 확인되는 임차인은 정성훈 1명입니다. 별도 점유자나 추가 임대차가 있으면 확약 밖 위험입니다.
- 명도 난도. 임차권등기 물건이므로 점유 상태와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 도시형생활주택은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘확약서 가격’이다
이 사건의 표면 숫자는 매력적입니다. 감정가 71,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 49,700,000원이고, 동일 면적 실거래 평균 65,900,000원 대비 75.4%입니다. 하지만 이 할인율은 확약 적용 시에만 의미가 있습니다. 권리 구조 자체는 대항력 있는 임차인 보증금 100,000,000원이 최저가를 초과하는 전형적인 인수형입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 원본 그대로 유효하고, 그 범위가 을구 1번 주택임차권등기를 정확히 해소한다면 가격 메리트 있는 B급 후보입니다. 반대로 확약 조건이 불명확하거나 말소 범위가 제한적이면 이 물건은 “싸게 보이는” 것이 아니라 보증금 인수형 고위험 물건입니다. 입찰의 승부처는 권리분석보다 확약서 원본 확인입니다.