인천지방법원 2026타경500947. 부평동 금화테크빌 102동 5층 502호, 이용상태는 다세대주택입니다. 감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가의 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 겉으로는 가격이 크게 낮아 보이지만, 이 사건은 단순히 “싸다”가 아니라 임차권등기와 확약서의 효력 확인이 먼저입니다.
확인되는 실제 임차인은 박진범 1명입니다. 임차보증금은 115,000,000원, 전입신고일은 2020.06.19, 확정일자는 2020.05.18입니다. 권리표상 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시되어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있으나, 매각물건명세서에는 을구 13번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 이 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 처리하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 416-15 금화테크빌 102동 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 제5층 제502호 48.92㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 (2020.07.10. 소유권이전, 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 임차권등기 확약 확인이 핵심
권리표상 말소기준은 2001.07.10 주식회사한국주택은행 근저당권 67,600,000원으로 표시되어 있습니다. 이후 가압류, 압류, 경매개시결정, 주택임차권등기는 매각으로 소멸 처리됩니다. 다만 실무상 눈여겨볼 부분은 을구 13번 주택임차권등기입니다. 임차보증금 115,000,000원의 임차권등기가 존재하고 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있으므로, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본과 적용 범위를 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약서 전제 실질 인수 0원*
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진범 | 제5층제502호48.92㎡전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2020.06.19 / 2020.05.18 | 대항력 없음 | 배당요구 | 실질 0원* |
박진범 임차인은 임차권등기로 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안이 아닙니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 표시되어 있고, 임차권등기 금액 115,000,000원은 임차보증금으로 확인됩니다. 확약 효과는 이 박진범 임차권등기에만 적용됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 67,600,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 김계철 | 5,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 구월남촌새마을금고 | 3,006,374원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 엘지카드주식회사 | 4,427,806원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 삼성캐피탈주식회사 | 5,385,922원 | 0원 |
| 7. 을구 3번 근저당권 · 송림신용협동조합 | 28,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 5번 근저당권 · 진남새마을금고 | 87,100,000원 | 0원 |
| 9. 을구 7번 근저당권 · 삼성화재해상보험주식회사 | 74,100,000원 | 0원 |
| 10. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 70,200,000원 | 0원 |
| 11. 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 60,500,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 20번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,800,000원 가정 시 매각대금은 집행비용 1,458,400원과 선순위 근저당 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 총 채권액 635,820,102원 중 배당액은 57,341,600원, 미배당은 578,478,502원입니다. 매수인 인수는 확약서 전제 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 대체로 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 5층 건물 중 5층 502호이며, 사용승인일은 2001.06.22입니다.
- 용도. 폐문부재로 내부확인은 못했으나, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확약서. 을구 13번 주택임차권등기, 임차보증금 115,000,000원에 대한 말소동의 확약서 원본을 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 확인되는 실제 임차인은 박진범 1명입니다. 확약은 이 임차권등기에 한정됩니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 배당 차감 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준으로 후순위 채권은 대부분 미배당입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당도 0원입니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 주거 점유 이력이 있으므로 점유 현황, 열쇠 인도, 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 원본 확인 전에는 가격만 보고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “최저가 49%”보다 중요한 것은 확약서
이 물건은 감정가 120,000,000원에서 최저가 58,800,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 판단의 출발점은 낮은 최저가가 아니라 임차권등기 115,000,000원입니다. 확약서가 박진범 임차권등기 전체를 유효하게 말소시키는 구조라면 실질 인수는 0원*이고, 실질취득은 최저가 58,800,000원으로 정리됩니다. 반대로 확약서의 범위가 불명확하면 이 물건의 성격은 완전히 달라집니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 결론은 확약서 원본 확인 후입니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박진범 임차권등기 보증금 115,000,000원에 대해 유효하게 적용된다는 전제입니다.
