36,750,000원
인천지방법원 2026타경500955. 인천 미추홀구 학익동 덕천빌라2동 3층 301호, 전용 28.41㎡의 다세대주택입니다. 공부상 이용상태도 다세대주택이고, 감정요항상 본건은 인천학익고등학교 동측 인근의 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설 혼재 지역에 있습니다. 권리의 출발점은 2003년 5월 27일 국민은행 가압류입니다. 이후 2024년 주택임차권등기와 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
이 사건은 겉으로 보면 “최저가가 시세의 절반 아래”인 저가 물건입니다. 하지만 임차권등기 보증금이 80,000,000원이고, 명세서에는 그 임차권이 인수권리로 표시되어 있습니다. 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 즉 결론은 단순한 저가 매수가 아니라, 확약서 확인을 전제로 한 조건부 저가 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500955 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 685-10 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 28.41㎡ · 4층 건물 중 3층 301호 |
| 소유자 | 신경희 (2023.01.17. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
| 단지 / 준공 | 덕천빌라2동 · 15세대 · 1993.11.27 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2003년 국민은행 가압류
말소기준으로 잡히는 권리는 2003.05.27. 국민은행 가압류 3,965,898원입니다. 임차인 이터전의 주민등록일자는 2022.10.19.로 이보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 을구 1번 주택임차권등기는 보증금 80,000,000원의 등기된 임차권이고, 명세서상 인수권리로 표시되어 있으므로 반드시 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 사용·범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이터전 | 주거 (임차권등기) · 3층 301호 28.41㎡전부 | 80,000,000원 | 2022.10.19 / 2022.09.22 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.10.31 | 중복신고 아님 |
보증기관 승계 또는 대위변제 중복신고로 표시된 임차인 항목은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 이터전 1명으로 보고, 보증금도 중복 합산하지 않습니다. 이 임차인은 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력은 없지만, 임차권등기가 존재하고 보증금 80,000,000원이 기재되어 있으므로 확약서 확인 전제가 이 사건의 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
이 물건은 대항력 인수형으로 보증금을 떠안는 구조가 아니라, 확약을 전제로 실질 인수 0원인 구조입니다. 따라서 시세 비교 기준은 최저가 36,750,000원 + 실질 인수 0원*, 즉 실질취득 36,750,000원입니다. 같은 면적 최근 실거래 2건의 평균은 84,500,000원이고, 실질취득은 그 43.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 28.41㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.06 | 28.41㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 84,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 1. 가압류 · 주식회사국민은행 | 3,965,898원 | 3,965,898원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 31,722,602원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 36,750,000원 가정 시 채권자 총 청구 83,965,898원 중 35,688,500원이 배당되고, 미배당은 48,277,398원입니다. 매수인 인수는 0원*으로 보되, 당해세·최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸질수록 미배당은 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 36,750,000원 | 35,688,500원 | 48,277,398원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 25,725,000원 | 24,861,950원 | 59,103,948원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 18,007,500원 | 17,283,365원 | 66,682,533원 | 0원* |
유찰이 더 진행되면 매수인의 실질취득은 낮아지지만, 주택도시보증공사의 미배당은 커집니다. 매수인에게 그 미배당이 곧바로 인수되는 구조로 보지는 않지만, 이 사건이 보증금 회수형 경매라는 점은 명도와 서류 정리에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천학익고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다. 급배수·위생설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 속하고, 남측 및 동측으로 약 8미터 및 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 사용승인일이 1993.11.27.이므로 누전·누수 및 건물상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이터전 임차권등기 전부에 적용되는지, 매각 후 말소 절차에 조건이 붙어 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 방식. 임차권등기 보증금 80,000,000원이 등기되어 있으므로, 낙찰 후 말소에 필요한 서류와 협조 주체를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 실제 임차인은 1명으로 보지만, 현장 점유자와 열쇠 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 노후 하자 점검. 1993.11.27. 사용승인 건물입니다. 누전·누수·난방·도시가스·창호 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 환금성 보수적 산정. 15세대 소형 다세대이고 최근 거래 표본은 2건입니다. 실거래 평균만 믿지 말고 매도 기간과 수리비를 함께 반영하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래가 데이터를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 원문과 현장 확인이 우선입니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “확약이 안전한가”
숫자만 보면 최저가 36,750,000원, 실거래 평균 84,500,000원으로 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 본질은 할인율이 아니라 임차권등기 80,000,000원과 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*이고, 실질취득은 시세 평균의 43.5%라 가격 메리트가 생깁니다. 반대로 확약의 범위나 말소 절차에 흠이 있으면, 저가 매수라는 장점이 크게 흔들립니다. 가격은 매력, 권리는 조건부 확인. 이 물건은 입찰가보다 서류 확인이 먼저입니다.
